Chiết khấu tới 30% vẫn khó kéo người mua nhà TP HCM xuống tiền

Người mua nhà tại TP HCM và các tỉnh lân cận đang được chủ đầu tư mời chào bằng những gói ưu đãi hiếm thấy: giảm giá 20-30%, hỗ trợ lãi vay nhiều năm, giãn tiến độ thanh toán, tặng nội thất. Tuy vậy, theo VnExpress, các biện pháp này ngày càng ít tác dụng, bởi khách hàng đã thận trọng hơn với mặt bằng giá, chi phí vốn vay và triển vọng sinh lời.

Ưu đãi dày đặc nhưng sức mua vẫn yếu

Một dự án căn hộ ở khu vực Bình Dương cũ là ví dụ rõ nét. Năm ngoái, đợt chào bán đầu tiên của dự án tiêu thụ hơn 120% số căn đưa ra, nhờ tâm lý hưng phấn trước kỳ vọng sáp nhập vào TP HCM. Khi đó, chủ đầu tư gần như không cần tung chính sách kích cầu mạnh.

Đến đợt mở bán tháng 6 năm nay, tình thế đảo ngược. Doanh nghiệp phải chiết khấu tới 15%, áp lãi suất 0% trong 12 tháng, cố định lãi suất 8% cho ba năm kế tiếp, miễn phí quản lý hai năm đầu và giữ nguyên giá thay vì nâng 5% như kế hoạch. Kết quả, lượng căn bán được chỉ tương đương 35% mục tiêu.

Ở Tây Ninh, một dự án nhà phố liền kề đưa ra mức giảm tới 20%, hỗ trợ lãi vay 2 năm, chia nhỏ các đợt thanh toán và tặng gói nội thất, song giao dịch vẫn èo uột, buộc chủ đầu tư hoãn đợt chào bán sau. Tại TP HCM, một dự án nhà thấp tầng chiết khấu tới 30% cho khách thanh toán nhanh, kèm ưu đãi lãi suất kéo dài 5 năm, nhưng thanh khoản chỉ nhích lên một phần.

Nhiều doanh nghiệp khác cũng giảm giá 20-30%, cho ân hạn nợ gốc 3-5 năm, thiết kế lịch trả tương đương 6-8 triệu đồng mỗi tháng, hoặc bàn giao nhà hoàn thiện cơ bản để người mua bớt gánh nặng ban đầu. Dù vậy, hiệu quả không đồng đều, đặc biệt ở các sản phẩm có tổng giá trị lớn.

Giao dịch nhà đất TP HCM giảm mạnh trong quý III

Số liệu của One Mount Group cho thấy lượng giao dịch nhà đất tại TP HCM trong quý III giảm 83% so với quý trước và 72% so với cùng kỳ. Trong 9 tháng đầu năm, tỷ lệ hấp thụ trên tổng nguồn cung sơ cấp hiện hữu chỉ ở mức 43%.

Savills đưa ra con số còn thấp hơn: tỷ lệ hấp thụ căn hộ sơ cấp tại TP HCM vào khoảng 25%, còn nhà thấp tầng chỉ 14%. Giao dịch chủ yếu dồn vào những dự án phục vụ nhu cầu ở thực và có giá cạnh tranh.

Xem các căn nhà đang rao bán tại TP Hồ Chí Minh

Giá nhà đất vượt khả năng chi trả

Rào cản lớn nhất vẫn là giá. Theo One Mount Group, căn hộ ở khu trung tâm TP HCM cũ có giá trung bình khoảng 104 triệu đồng mỗi m2, tăng 10% so với cùng kỳ năm ngoái. Ở Bình Dương cũ, mức trung bình khoảng 60 triệu đồng mỗi m2, tăng 25%; Bà Rịa - Vũng Tàu cũ khoảng 67 triệu đồng mỗi m2, tăng 27%.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại TP HCM nhận xét các hình thức giảm giá gián tiếp như chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hay ân hạn nợ chỉ làm giao dịch tăng nhẹ. Ưu đãi có thể giúp người mua đỡ áp lực tài chính lúc đầu, nhưng không đủ kích cầu khi giá vẫn vượt quá túi tiền. Khi khách hàng tính kỹ hơn chi phí vay và nghĩa vụ trả nợ dài hạn, khả năng bán được hàng phụ thuộc nhiều vào giá thực tế và độ phù hợp của sản phẩm.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills TP HCM, giải thích doanh nghiệp thường chọn điều chỉnh chính sách bán hàng hơn là hạ mạnh giá niêm yết. Lý do là họ phải bù đắp tiền sử dụng đất, chi phí bồi thường, xây dựng, nhân công và vốn vay, nên dư địa giảm giá trực tiếp khá hẹp.

Người mua nên nhìn vào giá thực trả

Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cho rằng chủ đầu tư đang chịu sức ép kép: chi phí phát triển dự án đi lên trong khi sức mua đi xuống. Nhiều doanh nghiệp phải chấp nhận lợi nhuận mỏng hơn, tăng chiết khấu hoặc hỗ trợ tài chính để giữ thanh khoản. Tuy nhiên, theo ông, con số ưu đãi được quảng bá chưa phản ánh đúng lợi ích mà khách hàng thực nhận.

Ông Kiên phân tích chỉ có chiết khấu trực tiếp mới làm giảm số tiền phải trả. Hỗ trợ lãi suất có thời hạn, giãn tiến độ không làm căn nhà rẻ đi, còn quà tặng, nội thất hay voucher không phải lúc nào cũng có giá trị như tiền mặt. Với các chương trình giảm sâu cho khách thanh toán sớm, người mua cần so sánh khoản được giảm với chi phí cơ hội của việc bỏ ra tới 90% giá trị tài sản trước khi nhận nhà, khoảng chờ có thể kéo dài 2-3 năm hoặc lâu hơn.

Theo vị chuyên gia này, nếu giá bán vẫn cách xa ngân sách, chiết khấu 15-25% chưa chắc giúp sản phẩm dễ tiếp cận hơn. Khoản vay lớn cùng nguy cơ lãi suất tăng sau giai đoạn ưu đãi tiếp tục khiến nhiều người chần chừ.

Thị trường bất động sản quý IV có khởi sắc không

Các đơn vị nghiên cứu dự báo thanh khoản có thể tiếp tục yếu trong quý IV, khi giá vẫn là trở ngại lớn. Khảo sát của DXS-FERI cho thấy 72-74% người tham gia đặt pháp lý và uy tín chủ đầu tư lên hàng đầu, 67% coi trọng vị trí và kết nối giao thông, trong khi 39% quan tâm tới các giải pháp tài chính dài hạn.

Như vậy, lợi thế cạnh tranh của dự án không còn nằm ở tỷ lệ chiết khấu hay giá trị quà tặng, mà ở giá thực trả, chất lượng pháp lý, sự phù hợp của sản phẩm và phương án tài chính bền vững cho người mua.

Tham khảo nhà đất đang mua bán tại Bình Dương

Câu hỏi thường gặp

Giá căn hộ tại TP HCM hiện nay khoảng bao nhiêu?

Theo One Mount Group, căn hộ khu trung tâm TP HCM cũ trung bình khoảng 104 triệu đồng mỗi m2, Bình Dương cũ khoảng 60 triệu đồng và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ khoảng 67 triệu đồng mỗi m2.

Ưu đãi hỗ trợ lãi suất có giúp mua nhà rẻ hơn không?

Chuyên gia Lê Quốc Kiên cho rằng hỗ trợ lãi suất chỉ có hiệu lực trong một thời gian và giãn tiến độ không làm giảm tổng giá trị căn nhà; chỉ chiết khấu trực tiếp mới giảm số tiền phải trả.

Người mua nhà quan tâm nhất điều gì khi chọn dự án?

Khảo sát của DXS-FERI cho thấy 72-74% người tham gia đánh giá cao pháp lý và uy tín chủ đầu tư, tiếp theo là vị trí và kết nối giao thông với 67%.