Giá đất TP HCM: quy định thời gian bán hàng dự án tới 11 năm

UBND TP.HCM vừa ban hành quyết định chuẩn hóa thời gian xây dựng, thời gian bán hàng và chi phí kinh doanh cho từng loại hình bất động sản. Các thông số này dùng để xác định giá đất cụ thể theo phương pháp thặng dư. Mức thấp nhất là 1 đến 2 năm với dự án nhỏ, mức cao nhất là 11 năm với dự án nhà ở cao tầng có tổng diện tích sàn từ 1,2 triệu m² trở lên. Thông tin được CafeF đăng ngày 24/10/2026, dẫn lại VTC News. Với người đang theo dõi thị trường mua bán nhà đất TP HCM, đây là quy định kỹ thuật nhưng ảnh hưởng gián tiếp đến tiến độ dự án, nguồn cung và giá bán.

Phương pháp thặng dư là cách định giá một khu đất bằng cách ước tính tổng doanh thu khi phát triển dự án trên đó, rồi trừ đi tổng chi phí đầu tư và kinh doanh. Phần còn lại được coi là giá trị của quyền sử dụng đất. Cách tính này thường dùng cho đất có tiềm năng phát triển. Kết quả phụ thuộc rất nhiều vào giả định bán hàng trong bao lâu, cho thuê được bao nhiêu và tốn những khoản chi phí nào. Quyết định mới của TP.HCM ấn định sẵn các giả định đó.

TP HCM quy định thời gian bán hàng của từng loại dự án ra sao

Nguyên tắc chung là dự án càng lớn thì thời gian bán hàng càng dài. Với nhà ở để bán, việc bán hàng được tính bắt đầu từ năm thứ nhất. Tỷ lệ bán mỗi năm được phân bổ theo diện tích sàn xây dựng, bao gồm cả tầng hầm.

Nhà ở cao tầng, tức các dự án chung cư, được chia nhiều nấc theo quy mô sàn. Dự án dưới 50.000 m² sàn có thời gian bán hàng 2 năm: 40% trong năm đầu, 60% trong năm thứ hai. Dự án từ 50.000 m² đến dưới 150.000 m² sàn bán trong 3 năm, lần lượt 30%, 40% và 30%. Dự án từ 300.000 m² đến dưới 450.000 m² sàn có thời gian bán hàng 5 năm. Ở nấc cao nhất, dự án từ 1,2 triệu m² sàn trở lên bán trong 11 năm. Năm đầu tiên tỷ lệ bán là 0%, từ năm thứ 2 đến năm thứ 11 mỗi năm bán 10%, tỷ lệ lấp đầy đạt 75% diện tích sàn xây dựng.

Nhà phố liên kế và biệt thự cũng bắt đầu tính bán hàng từ năm thứ nhất. Dự án dưới 100 căn có thời gian bán hàng ngắn nhất là 1 năm. Dự án từ 3.000 căn trở lên có thời gian dài nhất là 9 năm.

Với dự án bán nền, tức chủ đầu tư làm hạ tầng rồi bán từng lô đất để người mua tự xây, cách phân bổ cũng theo quy mô. Dự án dưới 200 nền được tính bán trong 1 năm. Dự án từ 3.500 nền trở lên bán trong 9 năm.

Dự án hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ số tập trung và khu công nghệ cao được tính bắt đầu bán hàng từ năm thứ 2 kể từ khi đầu tư. Dự án từ 75 ha trở xuống bán trong 3 năm tính từ thời điểm bắt đầu bán. Dự án trên 500 ha được tính tối đa 6 năm.

Tiến độ xây dựng và tỷ lệ cho thuê được ấn định thế nào

Thời gian xây dựng cũng được phân bổ theo diện tích sàn. Dự án cao tầng dưới 50.000 m² sàn có thời gian xây dựng 2 năm. Dự án nhà ở cao tầng từ 1,2 triệu m² sàn trở lên được tính tối đa 11 năm. Nhà phố liên kế, biệt thự có thời gian xây dựng thấp nhất 1 năm, cao nhất 9 năm với quy mô từ 3.000 căn trở lên.

Bất động sản thương mại cho thuê có cách tính riêng. Với dự án văn phòng, thương mại và dịch vụ, thời điểm bán hàng được xác định sau khi xây dựng xong. Tỷ lệ lấp đầy được quy định là 75% với diện tích văn phòng và 70% với diện tích thương mại.

Tỷ lệ cho thuê chia theo 4 khu vực và tăng dần qua các năm. Khu vực 1, gồm các phường trung tâm của TP.HCM cũ, khởi đầu ở 60% trong năm đầu và lên 90% từ năm thứ tư. Khu vực 2 đi từ 50% lên 80%. Khu vực 3 từ 50% lên 75%. Khu vực 4 từ 40% lên 70%. Có thể hiểu thành phố đang giả định mặt bằng trung tâm dễ cho thuê hơn, nên doanh thu dự kiến ở đó cao hơn và giá trị đất tính ra cũng có xu hướng cao hơn.

Những chi phí nào được trừ khi tính giá đất

Quyết định cũng quy định các khoản chi phí kinh doanh để làm cơ sở xác định giá đất. Với dự án nhà ở cao tầng, chi phí tiếp thị, quảng cáo và bán hàng bằng 5% tổng doanh thu. Chi phí quản lý, vận hành bằng 15% tổng doanh thu cho thuê. Chi phí lãi vay cùng lợi nhuận của nhà đầu tư, có tính đến vốn chủ sở hữu và rủi ro kinh doanh, bằng 15% nhân với tổng của ba khoản: chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất.

Với dự án nhà phố liên kế, biệt thự và dự án bán nền, chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng cùng chi phí quản lý, vận hành được tính bằng 5% tổng doanh thu.

Một ví dụ giả định giúp hình dung các con số. Một dự án chung cư dự kiến doanh thu 1.000 tỷ đồng thì chi phí tiếp thị, bán hàng được trừ là 50 tỷ đồng. Nếu tổng chi phí xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị đất là 2.000 tỷ đồng, khoản lãi vay và lợi nhuận nhà đầu tư được tính là 300 tỷ đồng. Các khoản trừ càng lớn thì phần thặng dư còn lại, tức giá trị đất, càng nhỏ.

Bối cảnh: vì sao TP HCM cần chuẩn hóa thông số định giá đất

Giá đất cụ thể là căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tức khoản tiền chủ đầu tư nộp cho Nhà nước khi được giao đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất. Theo thông lệ, khâu định giá đất là một trong những bước kéo dài nhất của thủ tục dự án. Lý do là chỉ cần thay đổi một giả định nhỏ về tốc độ bán hàng hay chi phí, kết quả có thể chênh lệch hàng trăm tỷ đồng, khiến cả chủ đầu tư lẫn cơ quan thẩm định đều thận trọng.

Khi các thông số được ấn định thành bảng chuẩn, việc tính toán có thể minh bạch và nhanh hơn. Hội đồng thẩm định cũng có căn cứ rõ ràng để chịu trách nhiệm. Đây là suy luận từ cách phương pháp thặng dư vận hành, chưa phải đánh giá chính thức về hiệu quả của quyết định.

Về mặt tài chính, doanh thu chia đều cho nhiều năm thường được chiết khấu về giá trị hiện tại. Vì vậy, việc kéo dài thời gian bán hàng với dự án lớn có thể làm giá trị đất tính ra thấp hơn so với giả định bán hết trong vài năm. Điều này phản ánh sát hơn thực tế: một đại dự án hàng chục nghìn căn khó tiêu thụ hết trong thời gian ngắn.

Tác động với người mua nhà và nhà đầu tư ở TP HCM

Người mua chung cư hay nhà phố không trực tiếp áp dụng quyết định này. Tuy nhiên, tiền sử dụng đất là một phần trong giá thành mà chủ đầu tư thường tính vào giá bán. Nếu cách tính rõ ràng hơn, chủ đầu tư có thể dự báo chi phí sớm hơn và ít rủi ro bị truy thu. Về lý thuyết, điều này hỗ trợ việc định giá bán ổn định hơn, dù giá cuối cùng còn phụ thuộc cung cầu và chi phí xây dựng.

Tác động đáng kể hơn nằm ở nguồn cung. Nhiều dự án tại TP.HCM từng chậm triển khai vì vướng khâu xác định giá đất. Khi thủ tục được tháo gỡ, số dự án đủ điều kiện mở bán có thể tăng, giúp người có nhu cầu mua nhà có thêm lựa chọn. Dù vậy, người mua vẫn cần kiểm tra pháp lý từng dự án, gồm quyết định giao đất, giấy phép xây dựng và văn bản đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Với nhà đầu tư, các tỷ lệ cho thuê theo khu vực cung cấp một tham chiếu hữu ích. Giả định 60% lên 90% ở khu trung tâm và 40% lên 70% ở khu vực 4 cho thấy kỳ vọng chính thức về sức hấp thụ mặt bằng thương mại theo vị trí. Nhà đầu tư shophouse hay văn phòng có thể đối chiếu các mốc này với kế hoạch dòng tiền của mình, dù đây là thông số định giá đất chứ không phải cam kết về thị trường.

Người bán đất nền và nhà đầu tư nhỏ cũng nên lưu ý rằng quy định áp dụng cho dự án, không phải cho thửa đất lẻ của hộ gia đình. Giá giao dịch đất thổ cư giữa người dân vẫn do thỏa thuận hai bên, còn nghĩa vụ thuế, phí khi sang tên tính theo bảng giá đất và quy định riêng.

Xem tin mua bán nhà đất tại TP Hồ Chí Minh

Tìm đất nền, đất thổ cư đang rao bán tại TP Hồ Chí Minh

Câu hỏi thường gặp

Quy định mới có làm giá nhà đất TP HCM giảm không?

Quyết định chỉ chuẩn hóa thông số tính giá đất cụ thể cho dự án, không trực tiếp quy định giá bán nhà. Việc kéo dài thời gian bán hàng với dự án lớn có thể làm giá trị đất tính ra hợp lý hơn, qua đó giảm áp lực chi phí cho chủ đầu tư. Còn giá bán đến tay người mua phụ thuộc nhiều yếu tố khác như cung cầu, chi phí xây dựng và vị trí.

Phương pháp thặng dư là gì?

Đây là cách định giá đất bằng tổng doanh thu dự kiến của dự án trừ đi tổng chi phí phát triển. Theo CafeF dẫn VTC News, TP.HCM đã quy định cụ thể các yếu tố hình thành doanh thu và chi phí như thời gian bán hàng, tỷ lệ cho thuê, chi phí tiếp thị 5% và chi phí lãi vay, lợi nhuận 15%.

Dự án chung cư bao nhiêu m² sàn thì được tính bán hàng trong 11 năm?

Đó là dự án nhà ở cao tầng có tổng diện tích sàn xây dựng từ 1,2 triệu m² trở lên. Năm đầu tỷ lệ bán hàng là 0%, từ năm thứ 2 đến năm thứ 11 mỗi năm 10%, tỷ lệ lấp đầy đạt 75% diện tích sàn. Thời gian xây dựng tối đa với quy mô này cũng là 11 năm.

Khu vực trung tâm TP HCM được giả định tỷ lệ cho thuê bao nhiêu?

Tại khu vực 1, gồm các phường trung tâm của TP.HCM cũ, tỷ lệ cho thuê là 60% trong năm đầu và tăng lên 90% từ năm thứ tư. Các khu vực 2, 3, 4 lần lượt đi từ 50% lên 80%, từ 50% lên 75% và từ 40% lên 70%.

Người mua nhà riêng lẻ có chịu ảnh hưởng của quy định này không?

Quy định áp dụng cho việc xác định giá đất của dự án đầu tư, không áp dụng cho giao dịch mua bán nhà riêng lẻ giữa các cá nhân. Ảnh hưởng đến người mua chủ yếu là gián tiếp, qua tiến độ triển khai dự án và nguồn cung căn hộ, nhà phố trên thị trường.