Lãi suất vay mua nhà: HoREA TP HCM đòi giảm thực chất 1,5-2 điểm

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa gửi văn bản lên Thủ tướng Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước và các bộ, ngành, đề nghị giám sát để lãi suất cho vay giảm thực chất 1,5-2 điểm phần trăm/năm như chỉ đạo đã đưa ra. Theo nội dung được VTC News đăng ngày 24/10 và CafeF đăng lại ngày 25/10/2026, hiệp hội còn muốn các ngân hàng thương mại chia sẻ một phần lợi nhuận với khách hàng, không chỉ dựa vào cắt giảm chi phí hoạt động.

Với người đang tính vay mua nhà ở TP HCM và cả nước, đây là tín hiệu đáng theo dõi: chi phí vốn là một trong những yếu tố quyết định một căn hộ hay một mảnh đất có nằm trong khả năng chi trả hay không. Bài viết dưới đây tóm lược các con số chính, đặt chúng vào bối cảnh và phân tích điều người mua, người bán cần cân nhắc.

Ngân hàng được yêu cầu giảm lãi suất bao nhiêu

Theo HoREA, tại cuộc họp với các tổ chức tín dụng ngày 19/10, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Phạm Đức Ấn đã chỉ đạo quyết liệt việc hạ mặt bằng lãi suất. Chỉ đạo này có hai vế.

Vế thứ nhất liên quan đến tiền gửi. Các ngân hàng thương mại phải giảm tối thiểu 0,5 điểm phần trăm/năm với lãi suất tiết kiệm niêm yết kỳ hạn từ 6 tháng trở lên và không chạy đua tăng lãi suất huy động. Lãi suất huy động là mức ngân hàng trả cho người gửi tiền; đây là đầu vào chính tạo nên chi phí vốn của ngân hàng, nên khi lãi huy động hạ thì ngân hàng mới có dư địa hạ lãi cho vay.

Vế thứ hai liên quan đến tiền vay. Mức giảm được nhắc tới là 1,5-2 điểm phần trăm/năm, tập trung vào sản xuất, kinh doanh và các lĩnh vực ưu tiên. Điểm phần trăm là đơn vị đo chênh lệch tuyệt đối giữa hai mức lãi suất: một khoản vay đang chịu 11%/năm, nếu giảm 2 điểm phần trăm sẽ còn 9%/năm. Đáng chú ý, chỉ đạo yêu cầu áp dụng cùng lúc cho cả khoản vay mới và dư nợ hiện hữu, tức số tiền khách hàng đã vay và đang còn nợ ngân hàng.

HoREA đánh giá đây là lần đầu tiên Thống đốc yêu cầu các tổ chức tín dụng cùng chia sẻ lợi nhuận, thay vì chỉ kêu gọi tiết giảm chi phí để hạ lãi cho vay.

Vì sao HoREA cho rằng ngân hàng có thể chia sẻ lợi nhuận

Lập luận của hiệp hội dựa trên mức sinh lời của hệ thống. Theo HoREA, phần lớn trong 27 ngân hàng thương mại duy trì lợi nhuận khá cao và ổn định, tổng lợi nhuận thường đạt khoảng 7-10 tỷ USD mỗi năm. Đặt cạnh tổng vốn điều lệ khoảng 922.000 tỷ đồng của 27 ngân hàng này, hiệp hội tính ra tỷ lệ lợi nhuận tương đương khoảng 19,7-28,2%/năm.

Ở phía ngược lại, nhiều doanh nghiệp vẫn phải vay với chi phí cao. Tại cuộc họp Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản ngày 13/10, một số địa phương phản ánh có trường hợp lãi vay lên tới 18-19%/năm. Khoảng cách giữa lợi nhuận ngân hàng và gánh nặng chi phí vốn của doanh nghiệp chính là điểm HoREA nêu ra khi đề nghị giảm lãi suất.

Hiệp hội cũng chỉ ra một vướng mắc khác: một số tổ chức tín dụng định giá tài sản thế chấp thấp hơn giá trị thực, có trường hợp chỉ khoảng 70%. Định giá tài sản thế chấp là bước ngân hàng tự xác định giá trị căn nhà, mảnh đất mà người vay đem ra bảo đảm khoản vay; hạn mức cho vay thường được tính theo một tỷ lệ trên con số định giá này. Để hình dung, một căn nhà trị giá 5 tỷ đồng nếu chỉ được định giá 70% thì còn 3,5 tỷ đồng, và nếu ngân hàng cho vay tối đa 70% giá trị định giá, số tiền vay được chỉ khoảng 2,45 tỷ đồng thay vì 3,5 tỷ đồng. Đây là phép tính minh họa, nhưng cho thấy vì sao định giá thấp khiến người vay khó tiếp cận đủ vốn.

Từ thực tế đó, HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước tăng cường kiểm tra, giám sát để chủ trương giảm lãi suất đi vào thực chất. Dù vậy, hiệp hội cũng lưu ý việc hạ lãi phải dựa trên tiết giảm chi phí và chia sẻ lợi nhuận, không được hạ chuẩn tín dụng hay đánh đổi chất lượng tài sản để tăng quy mô cho vay.

Bối cảnh: thị trường bất động sản cần dòng vốn rẻ hơn

Kiến nghị về lãi suất nằm trong một văn bản rộng hơn của HoREA về các giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Ngoài chuyện giảm lãi, hiệp hội có thêm hai đề xuất đáng chú ý với người mua nhà.

Đề xuất thứ nhất là cho phép người mua, thuê mua trả góp nhà ở thương mại giá phù hợp được tiếp cận gói tín dụng 153.000 tỷ đồng với lãi suất hợp lý, tương tự chính sách đang dành cho người mua nhà ở xã hội và các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư. Nhà ở thương mại giá phù hợp thường được hiểu là căn hộ do doanh nghiệp xây để bán theo cơ chế thị trường nhưng có mức giá vừa túi tiền người thu nhập trung bình, nằm giữa nhà ở xã hội và phân khúc cao cấp. Theo HoREA, mở rộng đối tượng như vậy sẽ hỗ trợ người có nhu cầu ở thực, góp phần cải thiện sức mua và thanh khoản thị trường.

Đề xuất thứ hai là nghiên cứu cơ chế không tính dư nợ của một số khoản vay thuộc dự án nhà ở cho thuê, nhà ở thương mại giá phù hợp và khu công nghiệp trọng điểm vào chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng của ngân hàng. Chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng, hay còn gọi là room tín dụng, là giới hạn mức tăng dư nợ mà Ngân hàng Nhà nước giao cho từng ngân hàng mỗi năm. Khi một khoản vay không bị tính vào room, ngân hàng có thể sẵn lòng giải ngân cho các dự án này hơn mà không phải cắt bớt cho khách hàng khác.

Cần lưu ý đây vẫn là kiến nghị của một hiệp hội ngành nghề, chưa phải chính sách đã được ban hành. Phần đã có là chỉ đạo của Thống đốc tại cuộc họp ngày 19/10; còn việc các ngân hàng triển khai đến đâu, áp dụng cho cho vay mua nhà ở mức nào, sẽ phụ thuộc vào từng tổ chức tín dụng và các hướng dẫn tiếp theo.

Người vay mua nhà ở TP HCM được lợi gì nếu lãi suất giảm

Trước hết là người đang có khoản vay. Vì chỉ đạo nói rõ việc giảm lãi áp dụng cho cả dư nợ hiện hữu, những người đã vay mua nhà, mua chung cư trong các năm trước và đang chịu lãi suất thả nổi có lý do để kỳ vọng. Lãi suất thả nổi là mức lãi được điều chỉnh định kỳ, thường theo lãi tiết kiệm bình quân cộng một biên độ cố định, sau khi hết thời gian ưu đãi ban đầu. Một phép tính đơn giản: với dư nợ 2 tỷ đồng, mỗi điểm phần trăm lãi suất tương đương khoảng 20 triệu đồng tiền lãi mỗi năm, nên mức giảm 1,5-2 điểm có thể giúp tiết kiệm cỡ 30-40 triệu đồng/năm, chưa tính việc dư nợ giảm dần theo thời gian.

Tuy nhiên, chỉ đạo nhấn mạnh trọng tâm là sản xuất, kinh doanh và lĩnh vực ưu tiên. Theo thông lệ, cho vay tiêu dùng, trong đó có vay mua nhà để ở, thường không nằm trong nhóm được ưu tiên giảm mạnh nhất. Vì vậy người vay nên chủ động hỏi ngân hàng về kỳ điều chỉnh lãi suất tiếp theo, công thức tính biên độ và khả năng được áp dụng mức giảm, thay vì mặc định khoản vay của mình sẽ tự động rẻ đi.

Với người đang tính mua, lãi suất thấp hơn đồng nghĩa khoản trả góp hằng tháng nhẹ hơn, hoặc cùng một khoản trả góp có thể vay được nhiều hơn. Nếu đề xuất mở gói 153.000 tỷ đồng cho nhà ở thương mại giá phù hợp được chấp thuận, nhóm khách mua căn hộ tầm trung tại các đô thị lớn như TP Hồ Chí Minh có thể có thêm một kênh vốn rẻ. Đây vẫn là khả năng, chưa phải điều chắc chắn.

Xem các tin mua bán nhà đất tại Hồ Chí Minh trên TimBDSvn

Tác động với người bán và nhà đầu tư bất động sản

Với người bán, thanh khoản phụ thuộc rất nhiều vào khả năng vay của người mua. Khi chi phí vốn hạ và việc định giá tài sản thế chấp sát thực tế hơn, số người đủ điều kiện mua nhà có thể tăng lên, giúp giao dịch dễ chốt hơn. Ngược lại, nếu lãi suất cho vay trên thực tế không giảm như kỳ vọng, người bán khó trông chờ sức mua bật lên chỉ nhờ thông tin chính sách.

Với nhà đầu tư, đặc biệt là người dùng đòn bẩy tài chính, bài học quen thuộc là không nên tính toán dựa trên lãi suất ưu đãi ngắn hạn. Phép thử an toàn là xem dòng tiền có chịu được không nếu lãi suất quay lại mức cao, bởi ngay trong bối cảnh hiện nay vẫn có nơi ghi nhận lãi vay 18-19%/năm như phản ánh tại cuộc họp ngày 13/10.

Với doanh nghiệp phát triển dự án, việc giảm lãi cho cả dư nợ cũ giúp giảm áp lực chi phí tài chính. Về lý thuyết, điều đó tạo dư địa để chủ đầu tư giữ giá bán hoặc đưa ra chính sách thanh toán linh hoạt hơn, nhưng quyết định giá cuối cùng còn tùy cung cầu từng khu vực và từng dự án.

Câu hỏi thường gặp

Lãi suất vay mua nhà có chắc chắn giảm 1,5-2 điểm phần trăm không?

Chưa chắc chắn. Mức giảm 1,5-2 điểm phần trăm/năm là chỉ đạo của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước tại cuộc họp ngày 19/10, tập trung vào sản xuất, kinh doanh và lĩnh vực ưu tiên. Vay mua nhà để ở có được áp dụng mức tương tự hay không còn tùy chính sách của từng ngân hàng, nên người vay nên hỏi trực tiếp nơi mình giao dịch.

Khoản vay mua nhà cũ có được giảm lãi không?

Theo nội dung HoREA dẫn lại, chỉ đạo yêu cầu giảm lãi cho cả khoản vay mới và dư nợ hiện hữu. Với khoản vay theo lãi suất thả nổi, mức mới thường được áp dụng tại kỳ điều chỉnh lãi suất tiếp theo ghi trong hợp đồng. Người vay nên kiểm tra hợp đồng tín dụng để biết kỳ điều chỉnh và công thức tính biên độ.

Gói 153.000 tỷ đồng có cho vay mua căn hộ thương mại không?

Hiện gói này dành cho người mua nhà ở xã hội và các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư. HoREA mới đề xuất mở rộng cho người mua, thuê mua trả góp nhà ở thương mại giá phù hợp. Đề xuất chỉ có hiệu lực khi cơ quan có thẩm quyền chấp thuận và ban hành hướng dẫn.

Ngân hàng định giá nhà thấp thì người vay nên làm gì?

HoREA phản ánh có trường hợp tài sản thế chấp chỉ được định giá khoảng 70% giá trị thực tế, làm giảm số tiền vay được. Người vay có thể tham khảo kết quả định giá ở nhiều ngân hàng, chuẩn bị đầy đủ giấy tờ pháp lý như sổ hồng, sổ đỏ để thuận lợi cho việc thẩm định. Nếu vẫn thiếu vốn, nên tính trước phần vốn tự có thay vì kỳ vọng vay tối đa.

Có nên chờ lãi suất giảm rồi mới mua nhà?

Không có câu trả lời chung cho mọi người. Nếu nhu cầu ở là thực và khoản trả góp hiện tại đã nằm trong khả năng, việc chờ đợi có thể khiến bạn lỡ căn ưng ý. Nếu tài chính còn mỏng, theo dõi thêm diễn biến lãi suất sau chỉ đạo ngày 19/10 và kết quả các kiến nghị của HoREA là cách thận trọng hơn.