Mua chung cư cũ TP HCM: 141 hộ Vĩnh Hội phải di dời khẩn cấp

Ngày 24/10, UBND phường Khánh Hội (TP HCM) cho biết đang di dời khẩn cấp 141 hộ dân còn ở tại ba lô A, B, C của chung cư Vĩnh Hội vì công trình có nguy cơ sập đổ. Thành phố đã chuẩn bị đủ 141 căn hộ tạm cư, sửa chữa xong và có thể đưa vào sử dụng ngay. Với người đang tính mua chung cư cũ ở khu trung tâm, đây là lời nhắc rằng tuổi đời và chất lượng kết cấu quan trọng không kém vị trí.

Chung cư Vĩnh Hội ở TP HCM xuống cấp đến mức nào

Theo VTC News (được CafeF đăng lại), chung cư Vĩnh Hội trước đây thuộc Phường 6, Quận 4, nay thuộc phường Khánh Hội. Công trình được xây trước năm 1975, gồm 244 căn hộ chia trong ba lô A, B, C.

Kết quả kiểm định năm 2017 xếp chung cư này vào cấp D. Trong cách phân loại nhà ở theo mức độ an toàn, cấp D là mức nguy hiểm cao nhất, nghĩa là toàn bộ công trình ở trạng thái nguy hiểm và không còn bảo đảm an toàn để tiếp tục ở. Mô tả hiện trạng cho thấy trần nhà nứt dọc, tường mục, cột bê tông gãy lộ lõi thép đã gỉ.

Ở hành lang, những chỗ thủng phải che bằng tấm đan thép, nhiều trụ sắt được dựng để chống đỡ, mái tôn được lắp để hứng bê tông và gạch đá rơi. Người dân kể từng có trường hợp một người ở tầng 2 rơi xuống tầng 1 do một mảng bê tông hành lang sụp. Chính quyền đã đặt nhiều bảng đỏ cảnh báo nguy cơ sụp đổ ở lối vào, cầu thang và từng tầng của các dãy nhà.

Kế hoạch di dời 141 hộ được triển khai ra sao

Ông Võ Thanh Dũng, Chủ tịch UBND phường Khánh Hội, gọi việc di dời là nhiệm vụ cấp bách nhằm bảo đảm an toàn tuyệt đối về tính mạng và tài sản của người dân. Phường kêu gọi các hộ đồng thuận và chấp hành, đồng thời cho biết đã ghi nhận nguyện vọng của bà con để nghiên cứu phương án phù hợp, đúng quy định pháp luật.

Quỹ 141 căn hộ tạm cư được bố trí đúng bằng số hộ còn lại. Người dân sẽ ở tạm cho đến khi thành phố chọn được chủ đầu tư để cải tạo, xây dựng lại chung cư. Tạm cư ở đây hiểu là chỗ ở chuyển tiếp trong lúc chờ dự án mới, khác với tái định cư là được bố trí chỗ ở ổn định lâu dài.

Đáng chú ý, việc di dời đã kéo dài nhiều năm. Từ sau kết quả kiểm định năm 2017, đã có 103 trường hợp rời đi theo kế hoạch và những hộ có nguyện vọng được bố trí tái định cư. 141 hộ còn lại đến nay vẫn chưa đồng thuận. Cộng hai con số lại đúng bằng 244 căn hộ của chung cư, tức khoảng 58% số căn vẫn còn người ở dù tòa nhà đã được cảnh báo nguy hiểm gần chục năm.

Bối cảnh: TP HCM còn bao nhiêu chung cư cũ cần xử lý

Vĩnh Hội không phải trường hợp cá biệt. Theo Sở Xây dựng TP.HCM, thành phố hiện có 474 chung cư cũ xây trước năm 1975 và 53 chung cư xây từ năm 1975 đến năm 1994. Phần lớn là nhà thấp tầng, diện tích căn nhỏ, tập trung nhiều nhất ở khu trung tâm như Quận 1, Quận 5 cũ.

Trong số này, 63 chung cư với 89 lô nhà thuộc diện phải khẩn trương phá dỡ, xây dựng lại. Chúng nằm ở 16 phường trung tâm gồm Bình Quới, Bình Tây, Chợ Lớn, Gia Định, Tân Sơn Nhì, Thạnh Mỹ Tây, Vũng Tàu, Vườn Lài, Sài Gòn, Nhiêu Lộc, An Đông, Tân Hưng, Cầu Kiệu, Bến Thành, Khánh Hội và Tân Sơn Nhất. Ngoài ra, khoảng 450 chung cư không phải phá dỡ nhưng cần kinh phí cải tạo, sửa chữa để bảo đảm an toàn.

Thực tế cho thấy nút thắt của các dự án cải tạo chung cư cũ thường nằm ở khâu đồng thuận: cư dân cân nhắc giữa phương án bồi thường, tái định cư với giá trị vị trí trung tâm mà họ đang nắm giữ. Khi chưa chọn được chủ đầu tư, người dân cũng khó hình dung mình sẽ nhận lại gì, nên việc kéo dài như ở Vĩnh Hội là điều dễ hiểu dù không an toàn.

Mua chung cư cũ ở TP HCM cần kiểm tra gì

Căn hộ trong chung cư cũ ở trung tâm TP Hồ Chí Minh thường có giá trên mỗi mét vuông thấp hơn căn hộ mới cùng khu vực, nên thu hút người mua ở thực lẫn người đầu tư chờ tái thiết. Tuy nhiên, câu chuyện Vĩnh Hội cho thấy vài điểm cần soát kỹ trước khi xuống tiền.

Thứ nhất là kết quả kiểm định. Người mua nên hỏi UBND phường hoặc Sở Xây dựng xem tòa nhà đã được kiểm định chưa, xếp cấp nào, có nằm trong danh sách 63 chung cư phải phá dỡ hay không. Một căn hộ thuộc tòa cấp D gần như không thể ở lâu dài, và người mua có thể phải dọn đi sớm sau khi nhận nhà.

Thứ hai là pháp lý căn hộ. Nhiều căn ở chung cư trước 1975 có lịch sử sở hữu phức tạp; có căn đã cấp sổ hồng, tức giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, có căn chỉ có giấy tờ cũ hoặc là nhà thuê của Nhà nước. Giấy tờ đầy đủ thường quyết định quyền lợi khi bồi thường, tái định cư.

Thứ ba là khả năng vay vốn. Theo thông lệ, ngân hàng thẩm định giá trị tài sản bảo đảm rất thận trọng với nhà cũ, xuống cấp; khoản vay mua nhà có thể thấp hơn kỳ vọng hoặc bị từ chối, khiến người mua phải chuẩn bị nhiều vốn tự có hơn.

Xem thêm tin mua bán nhà đất tại Hồ Chí Minh

Tác động với người mua và người bán căn hộ cũ

Với người bán, nếu căn hộ nằm trong tòa đã có quyết định di dời hoặc phá dỡ, giao dịch thường khó khăn hơn vì người mua lo rủi ro thời gian chờ và phương án bồi thường. Minh bạch thông tin kiểm định ngay từ đầu giúp tránh tranh chấp về sau.

Với người đầu tư, kỳ vọng mua căn cũ để chờ dự án mới là có cơ sở nhưng đi kèm độ trễ khó đoán. Trường hợp Vĩnh Hội cho thấy từ kết quả kiểm định năm 2017 đến nay vẫn chưa chọn được chủ đầu tư; dòng tiền của nhà đầu tư có thể bị chôn nhiều năm, trong khi chính căn hộ không thể cho thuê an toàn.

Với người thuê nhà, ở trong một tòa đã có bảng cảnh báo sập đổ là rủi ro trực tiếp về tính mạng, dù giá thuê có rẻ. Nên hỏi chủ nhà về tình trạng kiểm định trước khi ký hợp đồng.

Ở góc nhìn thị trường, việc thành phố chủ động bố trí đủ quỹ tạm cư và đẩy nhanh di dời có thể là tín hiệu các dự án cải tạo chung cư cũ trong 16 phường trung tâm sẽ được đốc thúc mạnh hơn. Nếu điều đó diễn ra, nguồn cung căn hộ mới ở lõi đô thị có thể tăng dần, tác động đến giá nhà khu trung tâm trong dài hạn, dù hiện chưa có thông tin cụ thể về tiến độ.

Tham khảo nhà đang bán tại Quận 1, Hồ Chí Minh

Câu hỏi thường gặp

Chung cư cấp D là gì?

Đây là mức nguy hiểm cao nhất trong kết quả kiểm định nhà ở, khi toàn bộ công trình không còn bảo đảm an toàn để sử dụng. Chung cư Vĩnh Hội được xếp cấp D từ năm 2017. Với nhà cấp D, phương án thường là di dời người dân và phá dỡ, xây dựng lại.

141 hộ ở chung cư Vĩnh Hội sẽ ở đâu?

TP HCM đã bố trí 141 căn hộ tạm cư, đều đã sửa chữa và có thể dùng ngay. Người dân ở tạm tại đây cho đến khi chọn được chủ đầu tư cải tạo, xây dựng lại chung cư. Phường cho biết sẽ nghiên cứu nguyện vọng của các hộ để có phương án phù hợp theo pháp luật.

Có nên mua chung cư cũ ở trung tâm TP HCM lúc này?

Có thể cân nhắc nếu đã kiểm tra rõ kết quả kiểm định, pháp lý sổ hồng và kế hoạch cải tạo của tòa nhà. Nên tránh tòa thuộc diện nguy hiểm hoặc nằm trong danh sách 63 chung cư phải phá dỡ nếu mục đích là ở ngay. Người đầu tư cần tính đến thời gian chờ dự án có thể kéo dài nhiều năm.

Làm sao biết căn hộ nằm trong danh sách phải phá dỡ?

Người mua có thể hỏi trực tiếp UBND phường nơi có tòa nhà hoặc Sở Xây dựng TP.HCM. Theo Sở này, các chung cư phải khẩn trương phá dỡ nằm ở 16 phường trung tâm, trong đó có Khánh Hội, Bến Thành, Sài Gòn, Chợ Lớn và An Đông.