Mua chung cư cũ TP HCM: bài học từ 250 hộ Thanh Đa bị cưỡng chế

Trong các ngày 14, 15 và 17/10, UBND phường Bình Quới (TP HCM) đã ban hành và giao 250 quyết định cưỡng chế di dời cho các hộ dân thuộc sở hữu tư nhân tại 6 lô chung cư Thanh Đa. Thông tin được phường công bố ngày 24/10, theo cafef dẫn VTC News. Đây là bước đi mạnh nhất từ trước đến nay ở dự án cải tạo chung cư cũ được thành phố chọn làm điểm, và là một dữ kiện đáng chú ý với bất kỳ ai đang tính mua chung cư cũ ở TP HCM.

Cưỡng chế di dời là biện pháp hành chính mà chính quyền áp dụng khi chủ sở hữu hoặc người đang sử dụng nhà không tự nguyện dọn đi, không bàn giao mặt bằng sau khi đã hết thời hạn theo quyết định. Nói cách khác, sau giai đoạn vận động, nhà nước có thể tổ chức đưa người và tài sản ra khỏi công trình để dự án được thi công.

250 quyết định cưỡng chế ở chung cư Thanh Đa nhắm vào ai

Theo UBND phường Bình Quới, 250 quyết định chỉ áp dụng với các hộ thuộc sở hữu tư nhân, gồm hai nhóm. Nhóm thứ nhất là những hộ đã đồng ý di dời nhưng chưa bàn giao mặt bằng. Nhóm thứ hai là những hộ chưa đồng ý di dời. Cả hai nhóm đều nằm trong 6 lô chung cư thuộc phạm vi dự án.

Bàn giao mặt bằng nghĩa là chủ nhà dọn đi, giao lại căn hộ trống để chủ đầu tư và đơn vị thi công tiến hành phá dỡ. Việc một hộ đã ký đồng thuận nhưng chưa dọn đi vẫn bị đưa vào diện cưỡng chế cho thấy chính quyền tính tiến độ bằng mặt bằng thực tế, chứ không chỉ bằng chữ ký.

Phường cho biết thời gian di dời theo quyết định đã hết. Trước khi ra quyết định cưỡng chế, phường đã lập 6 tổ công tác để tiếp tục gặp gỡ, giải thích và vận động các hộ còn lại chấp hành. Việc ban hành quyết định được thực hiện theo chỉ đạo của Chủ tịch UBND TP HCM, người giao phường nghiên cứu, xem xét cưỡng chế đối với chủ sở hữu và người sử dụng nhà tại 6 lô chung cư Thanh Đa nhằm đẩy nhanh việc cải tạo, xây dựng lại cụm lô số.

Để bảo đảm đúng quy định pháp luật, UBND phường đã có văn bản báo cáo Công an Thành phố để phối hợp. Ban Chỉ đạo Bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư dự án phường Bình Quới cũng đã thông qua kế hoạch và phương án áp dụng biện pháp hành chính di dời đối với những hộ đã được tiếp xúc, vận động nhiều lần mà vẫn chưa chấp hành.

Dự án cải tạo chung cư Thanh Đa lớn đến đâu

Dự án có tên Cụm 8 chung cư (Lô số) chung cư Thanh Đa, tổng cộng 1.351 hộ dân. Trong đó 1.001 hộ sở hữu tư nhân, tức là người dân đứng tên căn hộ, và 350 hộ thuộc sở hữu Nhà nước, thường là các hộ đang thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước.

Đến nay, 819 hộ sở hữu tư nhân và 251 hộ sở hữu Nhà nước đã đồng thuận với chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và di dời. Theo phường, tỷ lệ này vào khoảng 81% số hộ. Nếu lấy số liệu trên để tính, ở nhóm sở hữu tư nhân còn khoảng 182 hộ chưa đồng thuận; con số 250 quyết định cưỡng chế lớn hơn vì bao gồm cả những hộ đã đồng ý nhưng chưa dọn đi.

Chủ đầu tư là Công ty cổ phần Phát triển nhà Thanh Đa, được UBND TP HCM giao từ năm 2017, với quy mô khoảng 73.211 m2. Dự án dự kiến xây dựng trong 3 năm. Lãnh đạo phường Bình Quới cho rằng phải đẩy nhanh bàn giao mặt bằng và thi công để bảo đảm việc bố trí tái định cư tại chỗ cho cư dân. Tái định cư tại chỗ có nghĩa là người dân sau khi dự án hoàn thành sẽ được bố trí căn hộ mới ngay trên khu đất cũ, thay vì phải chuyển đến nơi khác.

Xem thêm tin mua bán nhà đất tại Hồ Chí Minh trên TimBDSvn

Bối cảnh: vì sao chung cư cũ TP HCM khó cải tạo

Cư xá Thanh Đa được xây dựng khoảng năm 1968 - 1972, các hạng mục chính hoàn thiện trước năm 1975. Toàn khu gồm 22 lô chung cư với khoảng 4.300 căn hộ, từng được xem là một trong những khu nhà ở hiện đại của Sài Gòn. Sau năm 1975, nhiều căn hộ được bố trí cho các gia đình có công với cách mạng, công chức, viên chức.

Sau hàng chục năm sử dụng, các chung cư xuống cấp nghiêm trọng. Dù chủ đầu tư được giao từ năm 2017, quá trình triển khai kéo dài vì nhiều vướng mắc; đến tháng 6/2025, phương án bồi thường, tái định cư mới được phê duyệt. Như vậy, từ lúc có chủ đầu tư đến lúc có phương án bồi thường mất khoảng 8 năm, và từ lúc có phương án đến khi ra quyết định cưỡng chế là hơn một năm.

Điều này phản ánh một thực tế quen thuộc ở các dự án cải tạo chung cư cũ: một tòa nhà có hàng trăm chủ sở hữu, mỗi hộ có hoàn cảnh, diện tích, nhu cầu khác nhau, nên đạt đồng thuận gần như tuyệt đối là rất khó. Chỉ một nhóm nhỏ chưa dọn đi cũng đủ khiến cả lô không thể phá dỡ. Đó là lý do cơ chế cưỡng chế thường được xem là công cụ cuối cùng để gỡ nút thắt, sau khi đã vận động.

Thanh Đa được TP HCM chọn làm điểm, nên cách thành phố xử lý ở đây có thể trở thành tham chiếu cho nhiều khu chung cư cũ khác đang chờ cải tạo.

Quy trình cưỡng chế di dời thường diễn ra thế nào

Theo thông lệ ở Việt Nam, cưỡng chế không phải là bước đầu tiên. Trước đó, cơ quan có thẩm quyền phải phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, công khai cho người dân, ra quyết định di dời có thời hạn và tổ chức vận động. Ở Thanh Đa, các bước này đã diễn ra: phương án được phê duyệt từ tháng 6/2025, phường công khai thông tin về quyền lợi khi ở lại hoặc chuyển đi, và đã lập 6 tổ công tác vận động.

Khi hết hạn mà người dân chưa chấp hành, chính quyền ban hành quyết định cưỡng chế, giao trực tiếp cho từng hộ, lập kế hoạch và phối hợp với công an để tổ chức thực hiện. Thông thường, trong thời gian từ khi nhận quyết định đến ngày thực hiện, người dân vẫn có thể tự nguyện bàn giao mặt bằng. Quyền lợi bồi thường, tái định cư theo phương án đã duyệt nhìn chung vẫn được giữ, dù cụ thể mỗi trường hợp phụ thuộc quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

Tác động với người mua và người bán chung cư cũ

Với người đang sở hữu căn hộ trong các khu chung cư cũ TP HCM, câu chuyện Thanh Đa cho thấy khi dự án cải tạo đã có phương án được duyệt, việc trì hoãn bàn giao khó có thể kéo dài vô thời hạn. Người bán nên nắm rõ phương án bồi thường, tái định cư áp dụng cho căn hộ của mình trước khi đàm phán giá, vì giá trị căn hộ lúc này gắn chặt với quyền được bố trí căn hộ mới và các khoản hỗ trợ.

Với người tính mua chung cư cũ để chờ cải tạo, đây là lời nhắc về thời gian. Một căn hộ có thể được kỳ vọng đổi lấy căn mới khang trang, nhưng tiến độ có thể kéo dài nhiều năm như ở Thanh Đa. Người mua cần kiểm tra pháp lý kỹ: căn hộ có sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất) hay không, thuộc sở hữu tư nhân hay sở hữu Nhà nước, đã nằm trong danh sách bồi thường của dự án chưa và người bán đã ký đồng thuận ở mức nào.

Với người thuê nhà trong chung cư cũ, khi tòa nhà bước vào giai đoạn di dời, hợp đồng thuê gần như chắc chắn phải chấm dứt. Người thuê nên chủ động tìm chỗ ở mới và trao đổi với chủ nhà về thời điểm bàn giao để tránh bị động.

Với thị trường mua bán nhà nói chung, việc Thanh Đa dự kiến xây trong 3 năm nếu đúng tiến độ sẽ bổ sung một khu nhà ở mới, nhưng phần lớn căn hộ có thể dành cho tái định cư tại chỗ. Người mua nhà để ở nên coi đây là thông tin tham khảo dài hạn hơn là nguồn hàng sắp mở bán.

Tham khảo nhà đang rao bán tại Hồ Chí Minh

Câu hỏi thường gặp

Chung cư Thanh Đa có bao nhiêu hộ phải di dời?

Theo phường Bình Quới, dự án Cụm 8 chung cư Thanh Đa có tổng cộng 1.351 hộ, gồm 1.001 hộ sở hữu tư nhân và 350 hộ sở hữu Nhà nước. Đến nay đã có 819 hộ tư nhân và 251 hộ sở hữu Nhà nước đồng thuận với chính sách bồi thường, tái định cư.

Hộ đã đồng ý di dời có bị cưỡng chế không?

Có thể. Trong 250 quyết định cưỡng chế có cả những hộ đã đồng ý di dời nhưng chưa bàn giao mặt bằng. Điều quyết định là việc thực tế dọn đi và giao lại căn hộ, không chỉ là việc ký đồng thuận.

Người dân Thanh Đa có được quay về ở sau khi xây mới không?

Lãnh đạo phường Bình Quới cho biết mục tiêu là bảo đảm bố trí tái định cư tại chỗ cho cư dân, tức là được nhận căn hộ mới ngay trên khu đất cũ. Dự án dự kiến xây dựng trong 3 năm.

Có nên mua chung cư cũ ở TP HCM để chờ cải tạo?

Đây có thể là một hướng đầu tư, nhưng rủi ro về thời gian là đáng kể: ở Thanh Đa, từ khi giao chủ đầu tư năm 2017 đến khi duyệt phương án bồi thường vào tháng 6/2025 đã mất khoảng 8 năm. Người mua nên kiểm tra sổ hồng, tình trạng sở hữu và phương án bồi thường cụ thể trước khi xuống tiền.

Ai là chủ đầu tư dự án cải tạo chung cư Thanh Đa?

UBND TP HCM giao Công ty cổ phần Phát triển nhà Thanh Đa làm chủ đầu tư từ năm 2017, với quy mô khoảng 73.211 m2. Đây là dự án được thành phố chọn làm điểm trong chủ trương cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.