Mua chung cư Đà Nẵng: nguồn cung căn hộ quý III/2026 giảm 14%

Thị trường căn hộ TP Đà Nẵng thu hẹp rõ trong quý III/2026: nguồn cung sơ cấp chỉ còn 4.385 căn từ 20 dự án, giảm 14% so với quý trước. Lượng giao dịch giảm còn 2.099 căn. Giá căn hộ bán lại đã hạ khoảng 3% - 5%. Đó là các con số chính trong báo cáo thị trường nhà ở TP Đà Nẵng quý III/2026 do DKRA Consulting, đơn vị thuộc DKRA Group, vừa công bố và được CafeF đăng lại.

Với người đang tính mua chung cư hay đất nền ở thành phố biển miền Trung, báo cáo cho thấy hai mặt trái ngược. Giá bán từ chủ đầu tư vẫn neo cao. Ngược lại, hàng chuyển nhượng lại bắt đầu được giảm giá vì nhiều nhà đầu tư chịu áp lực lãi vay. Bài viết dưới đây đọc lại các số liệu đó theo câu hỏi mà người mua, người bán và nhà đầu tư thường đặt ra.

Nguồn cung chung cư Đà Nẵng co lại bao nhiêu?

Trước hết cần hiểu hai khái niệm. Nguồn cung sơ cấp là lượng căn hộ, nền đất do chủ đầu tư bán lần đầu. Thị trường thứ cấp là nơi người đã mua đem bán lại cho người khác.

Theo DKRA Consulting, quý III/2026 Đà Nẵng có 4.385 căn hộ sơ cấp chào bán, đến từ 20 dự án. Con số này thấp hơn 14% so với quý II. Phần hàng mới tung ra giảm mạnh hơn nhiều, xấp xỉ 40% so với quý trước. Đơn vị nghiên cứu cho rằng các chủ đầu tư vẫn khá dè dặt khi đưa sản phẩm ra thị trường trong bối cảnh nhiều biến động.

Về cơ cấu, căn hộ hạng B chiếm 46% tổng nguồn cung và 68% lượng tiêu thụ sơ cấp. Theo cách phân hạng phổ biến của các đơn vị tư vấn, hạng B thường là nhóm trung cấp, có giá và tiện ích ở mức giữa, nằm dưới hạng A là nhóm cao cấp. Như vậy, cứ 10 căn bán được thì gần 7 căn thuộc nhóm này. Điều đó cho thấy nhu cầu thật vẫn tập trung ở phân khúc giá vừa phải hơn.

Phường Ngũ Hành Sơn là tâm điểm của thị trường căn hộ Đà Nẵng. Phường này đóng góp 40% nguồn cung và 43% lượng giao dịch toàn thành phố. Đây là khu vực ven biển có nhiều dự án mới mở bán, nên việc giao dịch dồn về đây khá dễ hiểu.

Giao dịch căn hộ giảm mạnh tới mức nào?

Thanh khoản là mức độ dễ dàng mua bán một tài sản, ở đây được đo bằng số căn bán được trong kỳ. Trong quý III/2026, thanh khoản căn hộ Đà Nẵng đạt 2.099 căn. Con số này giảm 25% so với quý trước và giảm 24% so với cùng kỳ năm 2025.

Giao dịch chủ yếu diễn ra tại các dự án mới mở bán, có giá trung bình 60 - 70 triệu đồng/m2. Áp vào thực tế, một căn hộ 70 m2 ở mức giá này có tổng giá khoảng 4,2 - 4,9 tỷ đồng, chưa tính các khoản phí khác. Với nhiều gia đình trẻ, đây là ngưỡng thường phải vay ngân hàng một phần đáng kể mới mua được.

Giá căn hộ Đà Nẵng đang đi theo hướng nào?

Báo cáo cho thấy giá đang tách thành hai chiều. Ở thị trường sơ cấp, mặt bằng giá căn hộ giữ ổn định. Chủ đầu tư không giảm giá niêm yết mà chọn cách tung ra chính sách ưu đãi để kích cầu.

Ở thị trường thứ cấp, giá giảm khoảng 3% - 5%. Theo DKRA Consulting, nguyên nhân là áp lực dòng tiền của nhóm nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính. Đòn bẩy tài chính nghĩa là vay tiền để mua, nên khi lãi suất cao, chi phí trả lãi hàng tháng đè nặng lên người vay. Với một căn hộ 4,5 tỷ đồng, mức giảm 3% - 5% tương đương 135 - 225 triệu đồng. Khoản này đủ lớn để người mua thương lượng nghiêm túc.

Đất nền Đà Nẵng: ít hàng mới, giá giảm 7%

Đất nền là đất đã phân lô trong dự án, thường có hạ tầng, và người mua tự xây nhà sau khi nhận đất. Quý III/2026, nguồn cung sơ cấp đất nền tại Đà Nẵng đạt 1.547 nền từ 17 dự án, đi ngang so với quý trước. Tuy vậy, hàng mới vẫn rất hiếm, chỉ chiếm khoảng 4% tổng nguồn cung sơ cấp.

Về phân bố, phường Hải Vân chiếm tỷ trọng lớn nhất với 37,2% nguồn cung. Tiếp theo là phường Điện Bàn Đông với 36,6%, còn phường Hội An Tây chiếm 12,2%. Sau đợt sắp xếp đơn vị hành chính, các địa danh gắn với Hội An, Điện Bàn nay thuộc TP Đà Nẵng. Vì vậy, thị trường đất nền của thành phố giờ trải rộng hơn trước rất nhiều.

Sức cầu ở phân khúc này yếu. Lượng tiêu thụ chỉ khoảng 4% tổng cung sơ cấp và giảm khoảng 16% so với quý trước. DKRA Consulting cho rằng nguyên nhân chính là người mua thận trọng trước áp lực lãi suất.

Giá sơ cấp đất nền giảm khoảng 7% so với quý trước. Các chủ đầu tư vẫn tích cực đưa ra ưu đãi và hỗ trợ thanh toán để cải thiện thanh khoản. Giá thứ cấp giảm trung bình khoảng 3%, do một bộ phận nhà đầu tư chủ động hạ giá để thu hồi dòng tiền.

Mức giá sơ cấp chênh lệch lớn giữa các khu vực:

Phường Hội An Đông cao nhất, từ 45,6 đến 61,6 triệu đồng/m2.

Phường Hội An Tây dao động từ 29,3 đến 47 triệu đồng/m2.

Phường Điện Bàn Đông dao động từ 17,4 đến 26 triệu đồng/m2.

Ví dụ, một lô 100 m2 ở Điện Bàn Đông có giá khoảng 1,74 - 2,6 tỷ đồng. Diện tích tương tự ở Hội An Đông có thể lên tới hơn 6 tỷ đồng.

Vì sao thị trường bất động sản Đà Nẵng chững lại?

Theo báo cáo, cả hai phân khúc đều chịu chung một sức ép là lãi suất cao. DKRA Consulting nhận định mặt bằng lãi suất vẫn ở mức cao và tín dụng đang được kiểm soát. Vì vậy, sức cầu có thể chưa cải thiện rõ nét trong những tháng cuối năm.

Ở Việt Nam, phần lớn người mua căn hộ hay đất nền đều dùng một phần vốn vay ngân hàng. Nhiều khoản vay mua nhà áp dụng lãi suất ưu đãi cố định trong thời gian đầu. Sau đó, khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi, tức lãi suất được điều chỉnh định kỳ theo lãi suất tham chiếu của ngân hàng cộng thêm một biên độ. Khi mặt bằng lãi suất cao, cả người mua mới lẫn người đang trả nợ đều cân nhắc kỹ hơn. Đó là lý do lượng giao dịch giảm dù hàng vẫn còn nhiều.

Phía chủ đầu tư thì chịu chi phí đầu vào tăng, theo nhận định của DKRA Consulting. Vì thế, họ khó hạ giá niêm yết và chọn cách giữ giá kèm ưu đãi. Kết quả là giá sơ cấp neo cao. Trong khi đó, người mua bán lại chịu sức ép thời gian và lãi vay nên phải giảm giá trước.

Có nên mua chung cư Đà Nẵng lúc này?

Với người mua để ở, đây là giai đoạn có lợi thế đàm phán, nhất là trên thị trường thứ cấp. Khi giá bán lại giảm 3% - 5% và còn có thể giảm tiếp, người có sẵn tài chính có thể so sánh nhiều căn, thương lượng giá và điều kiện thanh toán. Dù vậy, khi mua lại cần kiểm tra kỹ pháp lý. Cụ thể, nên xem căn hộ đã có sổ hồng chưa. Sổ hồng là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, là căn cứ để sang tên hợp pháp. Nếu căn hộ chưa có sổ, hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng mua bán thường phức tạp hơn.

Với người mua từ chủ đầu tư, giá niêm yết khó giảm. Điều đáng so sánh là giá trị thực của các gói ưu đãi, hỗ trợ lãi suất và tiến độ thanh toán. Hạng B đang chiếm phần lớn giao dịch, nên đây có thể là nhóm dễ bán lại hơn sau này. Tuy vậy, đó chỉ là suy luận từ số liệu tiêu thụ, không phải cam kết về giá.

Với người đang sở hữu và muốn bán nhà đất tại Đà Nẵng, thị trường nghiêng về phía người mua. Nếu cần dòng tiền, đặt giá sát với mặt bằng thứ cấp đang giảm thường giúp giao dịch nhanh hơn. Ngược lại, người không chịu áp lực vay có thể cân nhắc giữ tài sản thay vì giảm sâu.

Với nhà đầu tư dùng vốn vay, báo cáo là lời nhắc về rủi ro đòn bẩy. Trước khi xuống tiền, cần tính chi phí lãi vay trong nhiều quý tới, vì DKRA Consulting chưa thấy dấu hiệu sức cầu phục hồi rõ trong cuối năm.

Xem tin mua bán nhà đất tại Đà Nẵng đang được đăng trên TimBDSvn

Quý IV/2026, giá nhà đất Đà Nẵng được dự báo ra sao?

Ở phân khúc căn hộ, DKRA Consulting dự báo nguồn cung mới quý IV/2026 sẽ giảm khoảng 500 - 1.000 căn so với quý trước. Hàng mới tập trung chủ yếu tại các phường Ngũ Hành Sơn, Hải Châu và Sơn Trà. Hạng A và hạng B tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn, vì phần lớn dự án mới vẫn định vị ở phân khúc trung cao cấp. Giá sơ cấp được dự báo tiếp tục neo cao do chi phí đầu vào tăng. Giá thứ cấp được dự báo giữ xu hướng giảm trong khi lãi suất còn cao.

Ở phân khúc đất nền, nguồn cung mới dự kiến tiếp tục khan hiếm, khoảng 50 - 100 sản phẩm. Giá sơ cấp được dự báo ít biến động so với quý trước và vẫn neo cao. Giá thứ cấp dự kiến tiếp tục điều chỉnh giảm, vì áp lực lãi vay và nhu cầu thu hồi vốn có thể khiến một bộ phận nhà đầu tư chấp nhận hạ giá.

Câu hỏi thường gặp

Giá căn hộ mới ở Đà Nẵng hiện khoảng bao nhiêu?

Theo DKRA Consulting, giao dịch quý III/2026 tập trung tại các dự án mới mở bán có giá trung bình 60 - 70 triệu đồng/m2. Với căn 70 m2, tổng giá vào khoảng 4,2 - 4,9 tỷ đồng. Giá sơ cấp được dự báo vẫn neo cao trong quý IV/2026.

Mua căn hộ bán lại ở Đà Nẵng có rẻ hơn không?

Giá căn hộ thứ cấp đã giảm khoảng 3% - 5% trong quý III/2026 và được dự báo tiếp tục giảm. Người mua có thêm dư địa thương lượng, nhưng cần kiểm tra sổ hồng, tình trạng thế chấp ngân hàng và hồ sơ pháp lý trước khi đặt cọc.

Khu vực nào có nhiều căn hộ để chọn nhất?

Phường Ngũ Hành Sơn dẫn đầu với 40% nguồn cung và 43% giao dịch căn hộ toàn thành phố trong quý III/2026. Trong quý IV/2026, nguồn cung mới dự kiến tập trung tại Ngũ Hành Sơn, Hải Châu và Sơn Trà.

Giá đất nền Đà Nẵng ở đâu thấp nhất?

Trong ba khu vực được báo cáo nêu giá, phường Điện Bàn Đông thấp nhất với 17,4 - 26 triệu đồng/m2. Phường Hội An Tây dao động 29,3 - 47 triệu đồng/m2, còn Hội An Đông cao nhất với 45,6 - 61,6 triệu đồng/m2. Giá sơ cấp đất nền toàn thành phố đã giảm khoảng 7% so với quý trước.

Lãi suất ảnh hưởng thế nào tới thị trường Đà Nẵng?

DKRA Consulting cho rằng tâm lý thận trọng trước áp lực lãi suất là nguyên nhân chính khiến giao dịch giảm. Lãi suất cao còn buộc một số nhà đầu tư vay vốn phải bán lại với giá thấp hơn. Người định vay mua nhà nên tính kỹ khoản trả hàng tháng khi hết thời gian ưu đãi lãi suất.