Mua chung cư Hà Nội cũ: cải tạo căn 200 m2 bằng đường cong

Một căn hộ chung cư tại Hà Nội rộng 200 m2, trong đó gần 50 m2 là ban công bao quanh, vừa được làm mới chủ yếu bằng nội thất thay vì đập phá kết cấu. Theo VnExpress, đơn vị thiết kế và thi công Lavia Concept VN chọn giữ lại phần lớn hiện trạng, dùng đường cong, bảng màu trung tính, vật liệu gỗ và ánh sáng để tạo sự liền mạch cho toàn bộ không gian.

Với người đang tính mua chung cư, nhất là căn hộ đã qua sử dụng, câu chuyện này đáng chú ý ở một điểm: không phải lúc nào cũng cần cải tạo lớn mới có được một ngôi nhà ưng ý. Bài viết dưới đây tách những gì công trình đã làm thành các bài học thực tế cho người mua, người bán và người cho thuê căn hộ.

Căn hộ 200 m2 ở Hà Nội được làm mới theo cách nào

Điểm xuất phát của phương án là hạn chế tối đa các hạng mục tháo dỡ. Thay vì phá tường, thay sàn hay đổi lại bố cục phòng, nhóm thiết kế dồn nguồn lực vào hai việc: chọn và đặt nội thất, sắp xếp lại công năng của từng khu vực. Mục tiêu được nêu là một không gian sinh hoạt gọn gàng, phục vụ tốt nhu cầu dùng hằng ngày.

Một ví dụ rõ nhất là phần sàn. Lớp gạch vân đá tông tối có sẵn được giữ nguyên. Để không gian không bị nặng nề, nhóm thiết kế dùng nội thất sáng màu tạo tương phản, đồng thời đưa vào các chi tiết bo tròn và chất liệu gỗ để làm dịu sự chênh lệch sắc độ giữa sàn và tường.

Đường cong là sợi chỉ xuyên suốt. Nó xuất hiện ở các ô vòm trang trí, góc tường, sofa, bàn trà, thảm trải sàn cho tới mép bàn làm việc. Theo mô tả của công trình, cách xử lý này nhằm cân bằng lại những đường nét vuông vức vốn có của căn hộ, thứ rất phổ biến ở chung cư xây theo khuôn mẫu.

Vì sao giữ lại hiện trạng là lựa chọn đáng cân nhắc

Ở Việt Nam, nhiều người sau khi mua bán căn hộ cũ thường có xu hướng đập bỏ gần như toàn bộ nội thất cũ để làm lại từ đầu. Cách làm này tốn kém, kéo dài thời gian thi công và trong chung cư còn kéo theo nhiều thủ tục.

Theo thông lệ, khi sửa chữa căn hộ chung cư, chủ nhà phải thông báo với ban quản lý tòa nhà, tuân thủ giờ thi công và quy định vận chuyển vật liệu, phế thải. Những hạng mục động đến kết cấu chung, như tường chịu lực, hộp kỹ thuật hay đường ống chung, thường bị hạn chế hoặc phải được chấp thuận. Vì vậy, một phương án ít tháo dỡ như căn hộ này có thể giúp chủ nhà giảm bớt rủi ro vướng quy định, đồng thời tiết kiệm chi phí phá dỡ và xử lý phế thải.

Nguồn tin không công bố chi phí cải tạo, nên không thể so sánh con số cụ thể. Tuy nhiên, về nguyên tắc, phần tiền không phải chi cho đập phá có thể được dồn vào nội thất, chiếu sáng và những tiện ích nhỏ mà gia đình dùng mỗi ngày.

Từng khu vực trong căn hộ được sắp xếp ra sao

Khu sinh hoạt chung gồm phòng khách, bàn ăn và bếp được thiết kế liên thông, giảm vách ngăn để các không gian kết nối với nhau. Đây là bố cục mở, kiểu sắp xếp mà nhiều gia đình trẻ ưa chuộng vì giúp nhà trông rộng và dễ quan sát con nhỏ.

Phòng khách dùng sofa cong màu be, đi cùng ghế đơn xanh ôliu và bàn trà thấp. Tấm thảm có đường viền uốn lượn đóng vai trò khoanh vùng khu tiếp khách mà không cần dựng tường. Hệ tủ tivi và kệ trang trí được đặt trong các hốc tường hình vòm, phối bề mặt vàng đất, cánh tủ trắng và chi tiết gỗ; đèn hắt gắn trên từng đợt kệ bổ sung ánh sáng cho khu trưng bày.

Bàn ăn nằm ngay cạnh phòng khách, gồm bàn gỗ và ghế bọc nệm sáng màu, phía trên treo ba đèn thả hình cầu vừa chiếu sáng vừa làm điểm nhấn. Bếp liền kề bàn ăn, có quầy ăn nhanh với hai ghế cao. Tủ bếp trắng kết hợp cánh gỗ, mặt bàn sáng màu và gạch ốp tường xanh lá giúp phân biệt khu nấu nướng với khu tiếp khách dù không có vách ngăn.

Những góc nhỏ cũng được tính đến: chỗ ngồi thay giày gần lối vào, ghế đặt cạnh cửa sổ. Đây là những chi tiết ít tốn diện tích nhưng tác động trực tiếp đến thói quen sinh hoạt.

Phòng ngủ chính lấy giường và hệ tủ gỗ làm chủ đạo, với tủ áo cao chạm trần để tăng chỗ chứa đồ. Bàn làm việc, kệ trang trí và đèn hắt được bố trí gọn theo các mảng tường. Các phòng ngủ còn lại mỗi phòng một bảng màu riêng, phối giữa trắng, xanh ôliu, vàng cam và hồng pastel; một số phòng có bàn học hoặc bàn làm việc đặt cạnh giường. Ngoài ra còn có một khu làm việc riêng với bàn gỗ bo cạnh, ghế bọc nệm và hệ kệ âm tường.

Ban công gần 50 m2 được tận dụng thế nào

Điểm khác biệt của căn hộ này so với đa số chung cư Hà Nội là dải ban công gần 50 m2 chạy quanh nhà. Nhóm thiết kế định hướng phần diện tích này thành một khu vườn nhỏ trên cao, có cây xanh và các góc nghỉ. Ban công cũng đóng vai trò khoảng chuyển tiếp giữa không gian sống bên trong và cảnh quan đô thị bên ngoài.

Với người mua chung cư, chi tiết này gợi ra một câu hỏi thực tế về diện tích. Trên sổ hồng, tức Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ, diện tích thường được ghi theo cách tính thông thủy, nghĩa là đo phần lọt lòng bên trong căn hộ, không tính tường bao và cột. Theo thông lệ, phần ban công, lô gia gắn liền với căn hộ thường được tính vào diện tích thông thủy. Như vậy, ở căn hộ này, diện tích trong nhà dùng để ở thực tế vào khoảng 150 m2 khi trừ đi gần 50 m2 ban công. Khi so sánh giá nhà theo mét vuông, người mua nên hỏi rõ tỷ lệ ban công trong tổng diện tích để tránh đánh giá sai giá trị.

Tác động với người mua và người bán căn hộ Hà Nội

Với người mua nhà, bài học lớn nhất là hãy nhìn vào phần khung của căn hộ trước khi nhìn nội thất. Một căn hộ cũ có sàn còn tốt, bố cục hợp lý và kết cấu ổn định có thể chỉ cần thay nội thất, đèn và màu sắc là đã khác hẳn. Khi đi xem nhà, người mua có thể cân nhắc những hạng mục nào giữ lại được, như sàn, cửa, thiết bị vệ sinh, để ước tính ngân sách cải tạo sát hơn và đưa vào bài toán tổng chi phí sở hữu.

Với người bán, căn hộ được chăm chút nội thất, ánh sáng tốt và công năng rõ ràng thường dễ gây ấn tượng hơn khi khách đến xem. Tuy vậy, giá trị cảm nhận về phong cách mang tính cá nhân: bảng màu xanh ôliu, hồng pastel có thể hợp với người này nhưng không hợp với người khác. Người bán có thể cân nhắc trình bày rõ những gì đi kèm căn hộ và những gì không, để việc thương lượng minh bạch hơn.

Với chủ nhà cho thuê, cách làm ít tháo dỡ, tập trung vào đồ rời và đèn chiếu sáng có ưu điểm là dễ thay đổi khi đổi khách thuê. Tủ âm tường, tủ cao chạm trần giúp tăng chỗ chứa đồ, yếu tố người thuê căn hộ gia đình thường quan tâm.

Cuối cùng, với nhà đầu tư, căn hộ diện tích lớn kèm ban công rộng như căn 200 m2 này thuộc phân khúc hẹp ở Hà Nội. Người mua thuộc nhóm này thường quan tâm nhiều đến chất lượng sống, nên khả năng biến không gian thành nơi ở thoải mái có thể là một điểm cộng khi định giá, dù nguồn tin không đưa ra con số nào về giá trị căn hộ.

Câu hỏi thường gặp

Mua chung cư cũ ở Hà Nội có nhất thiết phải đập bỏ nội thất cũ không?

Không nhất thiết. Căn hộ 200 m2 được VnExpress giới thiệu giữ lại phần lớn hiện trạng, kể cả sàn gạch vân đá tối màu, và chỉ tập trung thay đổi nội thất, màu sắc, ánh sáng. Người mua nên đánh giá tình trạng sàn, cửa, đường điện nước trước khi quyết định mức độ cải tạo.

Sửa chữa căn hộ chung cư cần thủ tục gì?

Theo thông lệ, chủ nhà cần đăng ký với ban quản lý tòa nhà trước khi thi công, tuân thủ giờ làm việc và quy định vận chuyển vật liệu. Các hạng mục ảnh hưởng đến kết cấu hoặc phần sở hữu chung thường bị hạn chế. Phương án ít tháo dỡ thường giúp thủ tục đơn giản hơn.

Diện tích ban công có được tính vào diện tích căn hộ trên sổ hồng không?

Thông thường, diện tích trên sổ hồng tính theo thông thủy và có bao gồm ban công, lô gia gắn với căn hộ. Ở căn hộ này, gần 50 m2 trong tổng 200 m2 là ban công. Người mua nên hỏi rõ phần này để so sánh giá mỗi mét vuông cho chính xác.

Đường cong trong nội thất có tác dụng gì?

Theo mô tả công trình, đường cong ở ô vòm, góc tường, sofa, bàn trà được dùng để cân bằng các đường nét vuông vức sẵn có của căn hộ. Kết hợp với gỗ và tông trung tính, cách làm này tạo cảm giác mềm mại và liền mạch giữa các khu vực.

Ai thiết kế và thi công căn hộ này?

Đơn vị thiết kế và thi công là Lavia Concept VN. Bài giới thiệu công trình trên VnExpress do Bích Phương thực hiện.