Mua chung cư TP HCM, Hà Nội quý 3/2026: lãi vay kìm thanh khoản

Trong quý 3/2026, thị trường căn hộ TP HCM chỉ hấp thụ được 25% nguồn cung sơ cấp, tương đương khoảng 1.400 giao dịch trên tổng số 5.800 căn đang chào bán, theo các báo cáo nghiên cứu của Savills được CafeF đăng lại ngày 25/10/2026. Cùng quý, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội giảm 42% so với quý trước và 51% so với cùng kỳ, còn lượng căn bán được giảm 26% theo quý. Điểm chung của hai thành phố là lãi suất vay mua nhà ở mức cao đang bào mòn khả năng chi trả của người mua và dòng tiền của chủ đầu tư.

Với người đang tính chuyện mua chung cư, mua nhà phố hay đầu tư đất ở hai đô thị lớn nhất cả nước, các con số này cho thấy một thị trường nhiều hàng nhưng ít người xuống tiền. Bài viết dưới đây tách bạch từng phân khúc, giải thích các chỉ số chuyên môn và gợi ý những câu hỏi người mua, người bán nên tự đặt ra trước khi giao dịch.

Chung cư TP HCM quý 3/2026: nguồn cung tăng nhưng sức mua vẫn yếu

Theo Savills, TP HCM có 1.900 căn hộ được mở bán mới trong quý 3/2026. Con số này cao hơn quý trước nhưng vẫn thấp hơn cùng kỳ năm ngoái. Đáng chú ý, khoảng 80% nguồn cung mới thuộc phân khúc Hạng A và Hạng B, tức các dự án có giá bán và tiêu chuẩn hoàn thiện ở mức trung - cao cấp trở lên theo cách phân loại của các đơn vị nghiên cứu. Khi cộng với hàng tồn từ các đợt trước, tổng nguồn cung sơ cấp lên 5.800 căn.

Nguồn cung sơ cấp là những căn hộ do chủ đầu tư bán lần đầu, khác với hàng thứ cấp là căn đã qua tay người mua đầu tiên và được bán lại. Còn tỷ lệ hấp thụ là phần trăm số căn bán được trên tổng số căn chào bán trong kỳ. Mức 25% nghĩa là cứ bốn căn được đưa ra thị trường thì chỉ một căn tìm được người mua, phần còn lại tiếp tục nằm trong rổ hàng chờ.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc, Bộ phận Nghiên cứu & S22M, Savills TP.HCM, cho rằng lãi suất vay mua nhà cao đang gây sức ép kép: chủ đầu tư khó xoay dòng tiền, người mua khó gánh khoản trả hàng tháng, trong khi nhu cầu có xu hướng suy yếu. Theo bà, các dự án có cơ cấu sản phẩm đa dạng, kèm chính sách thanh toán linh hoạt và giãn dài để giảm gánh nặng tài chính ban đầu thường bán tốt hơn.

Nhìn sang quý cuối năm, Savills dự kiến TP HCM sẽ có khoảng 6.000 căn mở bán, thấp hơn gần 30% so với dự báo ban đầu vì một số dự án phải lùi kế hoạch. Việc chủ đầu tư chủ động hoãn mở bán thường là tín hiệu họ chưa tự tin vào sức mua ở mức giá mong muốn.

Xem các tin mua bán nhà đất tại Hồ Chí Minh trên TimBDSvn

Nhà phố, biệt thự ngoại thành TP HCM có dễ bán không?

Ở phân khúc biệt thự và nhà phố, nguồn cung tiếp tục dịch chuyển mạnh ra ngoại thành, chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của hai khu đô thị lớn ở phía Bắc và phía Nam thành phố. Quý 3/2026 có khoảng 3.600 căn mở bán mới, trong đó hơn một nửa có giá dưới 10 tỷ đồng/căn.

Dù vậy, tỷ lệ hấp thụ chỉ dừng ở 14%, thấp hơn hẳn phân khúc căn hộ. Để dễ hình dung, nếu áp tỷ lệ này lên 3.600 căn thì mới khoảng 500 căn có người mua; đây chỉ là phép tính minh họa, vì tỷ lệ hấp thụ thường được tính trên tổng nguồn cung trong kỳ chứ không riêng hàng mới. Bất động sản liền thổ, tức nhà gắn liền với đất như nhà phố, nhà liền kề, biệt thự, thường có giá trị mỗi căn lớn, nên người mua phụ thuộc nhiều vào vốn vay và nhạy cảm hơn với lãi suất.

Bà Hương nhận định các khu đô thị lớn ngoại thành đang tái định hình thị trường liền thổ TP HCM, nhưng chi phí vốn cao vẫn là bài toán thách thức khả năng chi trả. Nói cách khác, người mua nhà phố ở vùng ven có thêm lựa chọn với giá mềm hơn khu trung tâm, song vẫn phải cân nhắc kỹ khả năng trả nợ.

Giá nhà Hà Nội đang biến động ra sao?

Trái với bức tranh trầm lắng ở TP HCM, Hà Nội cho thấy sự phân hóa rõ. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy giá rao bán tiếp tục điều chỉnh sau giai đoạn tăng mạnh, trong khi giá thuê giữ ổn định. Khảo sát 530 môi giới ghi nhận 48% cho biết lượng giao dịch giảm hơn 50% so với quý trước, nhỉnh hơn một chút so với mức 50% của quý 2/2026. Điều này hàm ý tốc độ sụt giảm thanh khoản đã phần nào chững lại, dù chưa thể gọi là hồi phục.

Số liệu Savills cho thấy nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội quý 3/2026 giảm 42% theo quý và 51% theo năm, tập trung ở hạng B. Lượng căn bán được giảm 26% theo quý và 48% theo năm, trong đó hạng B chiếm tới 73% tổng giao dịch. Giá chào bán sơ cấp giảm nhẹ theo quý nhưng vẫn cao hơn cùng kỳ. Giá thứ cấp giảm quý thứ ba liên tiếp, song vẫn trên mức của một năm trước.

Độ vênh giữa giá sơ cấp và thứ cấp đạt 28% ở hạng A và 17% ở hạng B. Độ vênh này là khoảng chênh giữa giá chủ đầu tư chào bán và giá trên thị trường mua bán lại. Ví dụ, với một căn hộ 5 tỷ đồng, mức chênh 28% tương ứng khoảng 1,4 tỷ đồng, đủ để người mua cân nhắc giữa căn mới từ chủ đầu tư và căn đã qua sử dụng.

Một điểm đáng lo là nhà ở vừa túi tiền ngày càng hiếm. Theo Savills, phân khúc hạng C kể từ năm 2022 giảm trung bình 27% mỗi năm và dự kiến chỉ chiếm 12% nguồn cung tương lai. Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội, cho rằng dù khả năng chi trả là thách thức, nhu cầu ở thực vẫn là nền tảng dài hạn nhờ đô thị hóa, thu nhập tăng và hạ tầng cải thiện.

Quý 4/2026, Hà Nội dự kiến đón thêm khoảng 7.000 căn hộ từ 11 dự án. Nguồn cung biệt thự, nhà liền kề tăng 5% theo năm nhờ các dự án đón đầu hạ tầng như tuyến Metro số 5 hay khu vực Hòa Lạc, nhưng giao dịch còn khiêm tốn vì người mua thận trọng trước lãi suất và quy hoạch. Từ quý 4/2026 đến 2029, thị trường Hà Nội dự kiến có hơn 35.000 căn mới.

Bối cảnh: vì sao lãi suất trở thành nút thắt của thị trường bất động sản?

Phần lớn người mua nhà ở Việt Nam dùng đòn bẩy ngân hàng. Theo thông lệ, ngân hàng thường cho vay một tỷ lệ nhất định trên giá trị tài sản thẩm định, kèm giai đoạn ưu đãi lãi suất cố định ngắn hạn, sau đó chuyển sang lãi suất thả nổi, tức lãi suất được điều chỉnh định kỳ theo một mức cơ sở cộng biên độ. Khi mặt bằng lãi suất cao, khoản trả hàng tháng phình to, nhiều gia đình buộc phải hoãn quyết định mua nhà hoặc hạ tiêu chuẩn căn hộ.

Với chủ đầu tư, chi phí vốn cao đồng nghĩa mỗi tháng hàng tồn chưa bán được là một khoản lãi phải gánh. Đó có thể là lý do các chính sách thanh toán giãn dài được nhắc đến như yếu tố giúp dự án bán tốt hơn: nó chuyển một phần áp lực tài chính ban đầu khỏi vai người mua.

Savills cũng nhìn rộng hơn sang các phân khúc khác tại TP HCM. Nhà ở chịu tác động trực tiếp từ lãi suất và sức mua, còn văn phòng, bán lẻ có nhu cầu thuê hỗ trợ nhưng bị giới hạn khả năng mở rộng. Không gian đô thị đang tái định hình: bán lẻ dịch ra ngoài trung tâm, văn phòng tập trung ở khu lõi và các đô thị lớn như Phú Mỹ Hưng, Thủ Thiêm, còn nhà ở tiếp tục vươn ra ngoại thành. Theo đánh giá chung của Savills, thị trường đang bước vào chu kỳ mới, nơi chất lượng sản phẩm, vị trí và khả năng đáp ứng nhu cầu thực mang tính quyết định.

Tác động với người mua và người bán nhà

Với người mua ở thực, thanh khoản thấp thường đi kèm vị thế đàm phán tốt hơn. Khi chủ đầu tư phải cạnh tranh để bán hàng, người mua có thể đề nghị lịch thanh toán giãn dài, hỗ trợ lãi suất hoặc chiết khấu. Tuy vậy, cần đọc kỹ điều khoản: khoản ân hạn gốc, ân hạn lãi khi kết thúc sẽ dồn áp lực trả nợ về sau, nên hãy tính dòng tiền ở kịch bản lãi suất thả nổi chứ không chỉ giai đoạn ưu đãi.

Với người mua bán nhà đất thứ cấp, độ vênh giá 17% đến 28% ở Hà Nội và việc giá thứ cấp giảm ba quý liên tiếp gợi ý rằng thị trường mua lại có thể là nơi tìm được mức giá hợp lý hơn. Ngược lại, người cần bán gấp có thể phải chấp nhận điều chỉnh kỳ vọng, nhất là ở phân khúc cao cấp nơi người mua ít.

Nhà đầu tư nên lưu ý: tỷ lệ hấp thụ 14% ở nhà phố, biệt thự TP HCM cho thấy hàng liền thổ ngoại thành có thể cần thời gian dài để thoát hàng. Ở Hà Nội, các dự án đón đầu Metro số 5 hay Hòa Lạc gắn với kỳ vọng hạ tầng, nên việc kiểm tra pháp lý, quy hoạch chi tiết và tiến độ công trình là bước không thể bỏ qua. Người thuê nhà có thể yên tâm phần nào khi giá thuê tại Hà Nội được ghi nhận ổn định.

Tìm nhà riêng, nhà phố đang rao bán tại Hồ Chí Minh

Câu hỏi thường gặp

Có nên mua chung cư TP HCM vào cuối năm 2026?

Theo Savills, tỷ lệ hấp thụ căn hộ TP HCM quý 3/2026 chỉ 25% và quý 4 dự kiến có khoảng 6.000 căn mở bán. Thị trường dư hàng thường giúp người mua có nhiều lựa chọn và dễ thương lượng chính sách thanh toán. Quyết định nên dựa trên khả năng trả nợ khi lãi suất thả nổi, không chỉ trên mức giá chào bán.

Giá chung cư Hà Nội có giảm không?

Savills ghi nhận giá sơ cấp giảm nhẹ theo quý nhưng vẫn tăng theo năm, còn giá thứ cấp giảm quý thứ ba liên tiếp dù vẫn cao hơn cùng kỳ. Như vậy giá đang điều chỉnh nhẹ chứ chưa giảm sâu. Dữ liệu Batdongsan.com.vn cũng cho thấy giá rao bán tiếp tục điều chỉnh sau giai đoạn tăng mạnh.

Tỷ lệ hấp thụ là gì và vì sao quan trọng với người mua nhà?

Đó là tỷ lệ số căn bán được trên tổng số căn chào bán trong một kỳ. Tỷ lệ thấp như 14% ở nhà phố, biệt thự TP HCM cho thấy hàng bán chậm, người mua thường có lợi thế đàm phán. Với nhà đầu tư, đây cũng là dấu hiệu cần tính kỹ thời gian và khả năng bán lại.

Nhà ở vừa túi tiền tại Hà Nội có còn nhiều không?

Theo Savills, căn hộ hạng C tại Hà Nội giảm trung bình 27% mỗi năm kể từ 2022 và dự kiến chỉ chiếm 12% nguồn cung tương lai. Người có ngân sách hạn chế có thể cân nhắc thị trường thứ cấp hoặc khu vực xa trung tâm hơn, đồng thời kiểm tra kỹ sổ hồng và pháp lý dự án.

Mua nhà phố ngoại thành TP HCM giá dưới 10 tỷ có dễ không?

Quý 3/2026, hơn 50% trong khoảng 3.600 căn biệt thự, nhà phố mở bán mới tại TP HCM có giá dưới 10 tỷ đồng/căn, chủ yếu ở ngoại thành. Nguồn hàng khá dồi dào, nhưng chi phí vay cao là rào cản chính. Người mua nên so sánh chính sách thanh toán giữa các dự án và lập kế hoạch trả nợ thận trọng.