Mua nhà Hà Nội ven sông Nhuệ: luật môi trường sửa đổi nói gì

Sáng 24/10, tại phiên thảo luận tổ về dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Bảo vệ môi trường, Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn chỉ ra rằng sông Nhuệ, sông Đáy và sông Bắc Hưng Hải nhiều năm chưa được làm sạch vì trách nhiệm bị chia chung chung giữa các địa phương. Ông cũng đề cập đề xuất luật hóa mức chi tối thiểu cho bảo vệ môi trường bằng 2% tổng chi ngân sách nhà nước. Với người đang tính mua nhà Hà Nội, nhất là ở các phường có sông Nhuệ chảy qua, đây là thông tin đáng đọc kỹ, vì chất lượng môi trường sống ngày càng là một phần của giá trị căn nhà.

Theo cafef (dẫn VTC News), những ý kiến này không chỉ dừng ở chuyện dòng sông. Chúng chạm tới cách Nhà nước thẩm định dự án, cách miễn thủ tục cho doanh nghiệp trong khu công nghiệp, và cách quy trách nhiệm cho người đứng đầu địa phương. Bài viết dưới đây tóm lược các điểm chính và gợi ý cách người mua, người bán và nhà đầu tư nhà đất nên đọc chúng.

Chủ tịch Quốc hội nói gì về sông Nhuệ, sông Đáy

Điểm được nhấn mạnh nhất trong phát biểu là trách nhiệm xử lý ô nhiễm liên vùng, tức ô nhiễm lan qua địa giới của nhiều tỉnh, thành. Theo Chủ tịch Quốc hội, ô nhiễm không dừng lại ở ranh giới hành chính. Các dòng sông như Nhuệ, Đáy, Bắc Hưng Hải kéo dài nhiều năm chưa sạch chính vì trách nhiệm được coi là của chung, rốt cuộc lại không thuộc về ai, đúng như câu thành ngữ "cha chung không ai khóc".

Hình ảnh minh họa đi kèm bài gốc cho thấy nhiều đoạn sông Nhuệ chảy qua các phường Đông Ngạc, Thụy Phương, Xuân Phương, Trung Văn và Hà Đông có màu nước đục hoặc xanh đen. Đây đều là những khu vực có mật độ dân cư và giao dịch nhà ở khá sôi động ở phía Tây và Tây Bắc Thủ đô.

Về trách nhiệm người đứng đầu, Chủ tịch Quốc hội cho biết có hai luồng ý kiến. Ông nhất trí với hướng gắn trách nhiệm vào các chỉ tiêu chất lượng môi trường đo lường được, được công khai và đánh giá định kỳ. Theo ông, không thể quy trách nhiệm chung chung, nhưng cũng không được để xảy ra tình trạng né tránh.

Ngoài chuyện dòng sông, ông dẫn ra thực tế ô nhiễm trong khu dân cư, rác thải sinh hoạt, rác thải bệnh viện, ô nhiễm nguồn nước và chất lượng không khí tại Hà Nội, TP.HCM vẫn còn nhiều vấn đề cần được đánh giá đầy đủ để người dân yên tâm.

Những điểm sửa luật liên quan đến dự án nhà ở và khu công nghiệp

Một nội dung quan trọng với thị trường bất động sản là cơ chế đánh giá tác động môi trường, thường viết tắt là ĐTM. Đây là thủ tục bắt buộc mà chủ đầu tư nhiều loại dự án phải làm trước khi triển khai, nhằm dự báo và đề ra biện pháp giảm thiểu tác động xấu tới môi trường. Chủ tịch Quốc hội cho rằng việc cắt giảm tiền kiểm phải đi đôi với hậu kiểm thực chất. Tiền kiểm là kiểm soát trước khi cấp phép; hậu kiểm là kiểm tra sau khi dự án đã đi vào hoạt động.

Ông chỉ ra rằng tiêu chí phân loại đối tượng phải làm ĐTM hiện chủ yếu giao Chính phủ quy định, nhiều tiêu chí còn mang tính định tính, và việc xác định nguy cơ tác động xấu chủ yếu tập trung vào giai đoạn thi công. Khi tiêu chí không rõ ràng, theo ông, sẽ tạo ra khoảng trống cho cơ chế xin - cho.

Đáng chú ý với người mua nhà, Chủ tịch Quốc hội bày tỏ băn khoăn về việc dự thảo bỏ khu dân cư tập trung và nguồn nước cấp cho sinh hoạt khỏi nhóm yếu tố nhạy cảm về môi trường. Ông nói những gì gắn trực tiếp với sức khỏe người dân thì không thể đơn giản hóa.

Với khu công nghiệp và cụm công nghiệp, ông cho rằng việc miễn ĐTM cho dự án thứ cấp, tức các nhà máy thuê đất trong khu đã có hạ tầng, chỉ nên áp dụng khi hạ tầng xử lý môi trường đã được đầu tư đồng bộ. Những dự án có lượng khí thải lớn, phát sinh chất thải nguy hại hoặc liên quan đến nhập khẩu phế liệu cần bị loại trừ. Khi luật có hiệu lực, ông đề nghị kiểm tra thực tế tại khu công nghiệp, cụm công nghiệp và làng nghề, đồng thời lấy ví dụ các nhà máy nhiệt điện có thể phát sinh tro, xỉ và bụi. Theo ông, không thể chỉ căn cứ vào cam kết của doanh nghiệp mà phải kiểm tra khả năng thực hiện trên thực tế.

Bối cảnh: tiền cho môi trường lấy từ đâu

Về nguồn lực, có ý kiến đề nghị luật hóa mức sàn chi ngân sách cho sự nghiệp bảo vệ môi trường bằng 2% tổng chi ngân sách nhà nước, tương tự đề xuất với lĩnh vực khoa học, công nghệ và đổi mới sáng tạo. Cũng có ý kiến lo ngại mức sàn sẽ ảnh hưởng tới nguyên tắc cân đối ngân sách.

Chủ tịch Quốc hội đề nghị cân nhắc kỹ và nhắc rằng Kết luận số 75 của Trung ương đã rõ. Theo ông, nếu không quy định mức chi tối thiểu trong luật thì phải chỉ rõ cơ chế nào bảo đảm nguồn lực, bởi không thể coi bảo vệ môi trường là việc chỉ được cấp kinh phí khi ngân sách còn dư.

Ông cũng kêu gọi sự tham gia của từng địa phương, cơ quan, hộ gia đình và người dân; mỗi xã, phường phải phát động giữ gìn vệ sinh, xây dựng môi trường "sáng, xanh, sạch, đẹp". Trường học, bệnh viện, cơ quan công quyền và công trình công cộng cần được bảo đảm sạch sẽ, thường xuyên kiểm tra, nâng cấp và bố trí kinh phí phù hợp cho duy tu, bảo dưỡng.

Tinh thần xuyên suốt của lần sửa luật được ông tóm lại: cắt thủ tục nhưng không cắt trách nhiệm; nới tiền kiểm nhưng siết hậu kiểm; phân cấp nhưng không phân tán trách nhiệm; không đánh đổi môi trường lấy tăng trưởng đơn thuần.

Tác động với người mua và người bán nhà đất Hà Nội

Cần nói rõ: đây là ý kiến góp ý tại phiên thảo luận tổ, chưa phải nội dung luật đã được thông qua. Vì vậy, chưa thể khẳng định giá nhà đất ven sông Nhuệ hay sông Đáy sẽ thay đổi ra sao. Tuy vậy, có vài hệ quả người mua có thể cân nhắc.

Thứ nhất, môi trường sống thường được phản ánh vào giá. Theo thông lệ, một căn nhà ven sông sạch, có đường dạo và cây xanh thường được định giá cao hơn căn tương tự cạnh dòng sông ô nhiễm. Nếu trách nhiệm xử lý liên vùng được gắn với chỉ tiêu đo lường và công khai như hướng Chủ tịch Quốc hội ủng hộ, khả năng các dòng sông được cải thiện có thể cao hơn trước. Nhưng đó là kỳ vọng trung và dài hạn, không nên coi là lý do để xuống tiền ngay.

Thứ hai, người đang mua bán nhà đất ở Đông Ngạc, Thụy Phương, Xuân Phương, Trung Văn hay Hà Đông nên tự khảo sát thực địa vào nhiều thời điểm, kể cả ngày nắng nóng và sau mưa, để đánh giá mùi, màu nước và tình trạng ngập. Đây là thông tin không có trên sổ hồng, tức giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, nhưng ảnh hưởng trực tiếp tới chất lượng sống và khả năng bán lại.

Thứ ba, với nhà đầu tư nhà xưởng hay đất trong khu công nghiệp, điều kiện miễn ĐTM cho dự án thứ cấp có thể trở nên chặt hơn nếu ý kiến của Chủ tịch Quốc hội được tiếp thu. Khu có hạ tầng xử lý môi trường đồng bộ có thể hấp dẫn hơn với khách thuê, trong khi những ngành phát thải lớn hay liên quan phế liệu có thể phải làm thủ tục đầy đủ.

Thứ tư, việc có giữ khu dân cư tập trung và nguồn nước sinh hoạt trong nhóm yếu tố nhạy cảm hay không sẽ quyết định mức độ thẩm định với những dự án đặt gần khu dân cư. Người mua căn hộ hoặc nhà riêng gần khu sản xuất nên theo dõi điểm này khi luật được thông qua.

Người mua nhà nên kiểm tra gì về môi trường

Khi xem một dự án hay căn nhà, người mua có thể hỏi chủ đầu tư hoặc chính quyền phường về hồ sơ ĐTM của các dự án lân cận, khoảng cách tới khu công nghiệp, làng nghề hay bãi rác, và nguồn nước sinh hoạt đang dùng. Với nhà ven sông, nên hỏi về kế hoạch cải tạo, kè bờ hay xử lý nước thải trong quy hoạch khu vực; quy hoạch là bản kế hoạch sử dụng đất và hạ tầng do cơ quan nhà nước phê duyệt.

Người bán nhà ở khu vực đang bị ô nhiễm cũng nên chuẩn bị tâm lý rằng người mua sẽ đặt câu hỏi về môi trường và dùng chúng để thương lượng giá. Ngược lại, nếu khu vực có công trình cải thiện rõ ràng, đó có thể là điểm cộng khi rao bán.

Câu hỏi thường gặp

Mua nhà gần sông Nhuệ ở Hà Nội lúc này có rủi ro gì?

Theo hình ảnh trong bài gốc, nhiều đoạn sông Nhuệ qua Đông Ngạc, Thụy Phương, Xuân Phương, Trung Văn và Hà Đông có nước đục hoặc xanh đen. Rủi ro chính là chất lượng sống và mùi, có thể ảnh hưởng giá bán lại. Người mua nên khảo sát thực tế và tìm hiểu kế hoạch xử lý của địa phương trước khi quyết định.

Luật Bảo vệ môi trường sửa đổi đã được thông qua chưa?

Chưa. Các ý kiến nêu trên được Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn đưa ra tại phiên thảo luận tổ sáng 24/10 về dự án luật. Nội dung cuối cùng phụ thuộc vào quá trình tiếp thu, chỉnh lý và biểu quyết tại Quốc hội.

Đánh giá tác động môi trường ảnh hưởng gì đến dự án nhà ở?

ĐTM là thủ tục buộc chủ đầu tư dự báo và đưa ra biện pháp giảm tác động xấu tới môi trường trước khi triển khai. Nếu khu dân cư tập trung vẫn được coi là yếu tố nhạy cảm, dự án gần khu dân cư thường phải thẩm định kỹ hơn. Điều này có thể giúp người mua yên tâm hơn về môi trường quanh nơi ở.

Mức chi 2% ngân sách cho môi trường có ý nghĩa gì với người dân?

Đây là đề xuất đặt mức sàn chi cho bảo vệ môi trường bằng 2% tổng chi ngân sách nhà nước, hiện còn có ý kiến lo ngại về cân đối ngân sách. Nếu được luật hóa hoặc thay bằng cơ chế bảo đảm nguồn lực khác, các dự án xử lý sông, rác và nước thải có thể có nguồn tiền ổn định hơn, gián tiếp cải thiện môi trường sống ở các khu dân cư.

Nhà đầu tư nhà xưởng trong khu công nghiệp cần lưu ý điều gì?

Chủ tịch Quốc hội đề nghị chỉ miễn ĐTM cho dự án thứ cấp khi hạ tầng xử lý môi trường đã đồng bộ, đồng thời loại trừ dự án khí thải lớn, chất thải nguy hại hoặc nhập khẩu phế liệu. Nhà đầu tư nên ưu tiên khu công nghiệp có hệ thống xử lý hoàn chỉnh và kiểm tra ngành nghề của khách thuê dự kiến.