Mua nhà ở xã hội TP HCM: dự kiến hết bán lại tự do sau 5 năm

Người mua nhà ở xã hội có thể sẽ không còn được bán lại căn hộ cho bất kỳ ai sau 5 năm như hiện nay. Theo VnExpress, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mà Chính phủ chỉnh lý đề xuất rằng sau 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền, chủ nhà chỉ được bán cho người thuộc diện được mua nhà ở xã hội. Thay đổi này chạm trực tiếp tới những gia đình đang tính mua nhà ở xã hội tại TP HCM và các đô thị lớn với kỳ vọng sau một thời gian có thể bán ra theo giá thị trường.

Dự thảo được đưa ra thảo luận trong phiên ngày 22/10, khi Thủ tướng Lê Minh Hưng nêu rõ mục tiêu là ngăn trục lợi chính sách. Bên cạnh việc siết chuyển nhượng, dự luật còn nới nhiều quy định cho doanh nghiệp làm dự án và thu hẹp danh sách người được hưởng chính sách.

Quy định bán lại nhà ở xã hội sau 5 năm thay đổi thế nào

Nhà ở xã hội là loại nhà do Nhà nước hoặc doanh nghiệp xây dựng với ưu đãi, bán, cho thuê hoặc cho thuê mua với giá được kiểm soát cho những nhóm người có thu nhập hạn chế. Vì được hưởng ưu đãi, loại nhà này luôn đi kèm ràng buộc về việc bán lại.

Theo Luật Nhà ở hiện hành, mốc 5 năm là ranh giới quan trọng: qua mốc này, chủ sở hữu được chuyển nhượng căn nhà cho người có nhu cầu theo cơ chế thị trường, nghĩa là không giới hạn ai được mua lại. Trên thực tế, điều này mở ra khả năng một căn nhà ở xã hội sau 5 năm trở thành tài sản giao dịch như căn hộ thương mại.

Dự thảo mới đóng lại cánh cửa đó. Sau 5 năm tính từ ngày bên mua đã trả đủ tiền, người bán chỉ được chuyển nhượng cho đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội theo quy định. Nói cách khác, căn nhà vẫn ở trong vòng tròn của chính sách an sinh dù đổi chủ bao nhiêu lần.

Một điểm mới khác: mọi giao dịch bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội dự kiến phải được cập nhật vào hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Việc này có thể giúp cơ quan quản lý theo dõi ai đang sở hữu, ai đang thuê và hạn chế tình trạng mua bán ngầm.

Trong 5 năm đầu, người mua nhà ở xã hội có được bán lại không

Với giai đoạn 5 năm đầu, dự thảo giữ nguyên tinh thần của Luật Nhà ở 2023. Người đã mua nhà ở xã hội chỉ có hai lựa chọn nếu muốn bán: bán lại cho chủ đầu tư dự án hoặc bán cho người thuộc diện được mua nhà ở xã hội.

Giá bán trong giai đoạn này cũng bị khống chế, tối đa bằng giá ghi trong hợp đồng mua bán ban đầu ký với chủ đầu tư. Ví dụ để dễ hình dung, nếu một căn hộ được mua với giá 1,2 tỷ đồng theo hợp đồng gốc thì người bán không thể thu về hơn 1,2 tỷ đồng, dù giá căn hộ thương mại xung quanh đã tăng. Điều này đồng nghĩa người mua gần như không có lãi từ chênh lệch giá trong 5 năm đầu.

Như vậy, nếu dự thảo được thông qua, toàn bộ vòng đời của căn nhà ở xã hội, cả trước lẫn sau mốc 5 năm, đều bị giới hạn về người mua lại. Khác biệt duy nhất là sau 5 năm, dự thảo không nhắc tới việc khống chế giá bán theo hợp đồng ban đầu như trong giai đoạn đầu.

Nhà ở xã hội thuê mua bị siết ra sao

Thuê mua là hình thức người dân trả trước một phần, phần còn lại trả dần theo kỳ như tiền thuê, và sau khi trả đủ theo hợp đồng sẽ trở thành chủ sở hữu. Đây thường là lựa chọn của những người chưa đủ tiền để mua đứt căn nhà.

Theo đề xuất, người đang thuê mua nhà ở xã hội cũng sẽ không còn được chuyển nhượng tự do sau 5 năm như hiện tại. Nếu không còn nhu cầu sử dụng, chủ căn nhà thuê mua có thể phải chấm dứt hợp đồng và trả lại nhà. Với người đang tính đường thuê mua, đây là điểm cần cân nhắc kỹ, bởi căn nhà gắn chặt hơn với nhu cầu ở thực thay vì là một khoản tài sản có thể bán ra.

Bối cảnh: vì sao Nhà nước muốn siết nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội được thiết kế để người thu nhập thấp có chỗ ở với chi phí phù hợp. Tuy nhiên, khi luật cho phép bán tự do sau 5 năm, khoảng chênh giữa giá nhà ở xã hội và giá căn hộ thương mại có thể biến loại nhà này thành kênh kiếm lời. Theo thông lệ thị trường, nơi nào chênh lệch giá càng lớn thì càng dễ phát sinh tình trạng đứng tên hộ hoặc mua suất để chờ bán.

Tại phiên thảo luận ngày 22/10, Thủ tướng Lê Minh Hưng cho rằng việc siết đối tượng được mua lại sau 5 năm nhằm ngăn trục lợi, tránh làm sai lệch mục tiêu của chính sách và biến chính sách an sinh thành cơ hội kiếm lời. Theo ông, quy định mới hướng tới việc giữ nhà ở xã hội luôn nằm trong hệ sinh thái an sinh, phục vụ đúng đối tượng.

Dự thảo cũng xác định 8 nhóm đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội. Đáng chú ý, so với quy định hiện nay, nhóm học sinh, sinh viên không còn nằm trong danh sách được hỗ trợ. Người đọc nên theo dõi văn bản chính thức khi luật được thông qua để biết chi tiết từng nhóm.

Ở TP HCM, các dự án nhà ở xã hội như khu Định Hòa, thuộc tỉnh Bình Dương cũ nay là TP HCM, là ví dụ về loại hình nhà ở mà những quy định mới sẽ áp dụng.

Xem tin mua bán nhà đất tại TP Hồ Chí Minh

Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được gì

Song song với việc siết người mua, dự thảo mở rộng ưu đãi cho doanh nghiệp nhằm thu hút đầu tư vào phân khúc này. Luật Nhà ở 2023 giới hạn chủ đầu tư chỉ được dành tối đa 20% diện tích đất trong dự án để xây công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại hoặc nhà ở thương mại. Dự thảo không còn quy định cứng tỷ lệ này.

Tương tự, mức lợi nhuận định mức tối đa 10% mà chủ đầu tư được hưởng theo Luật Nhà ở 2023 cũng không xuất hiện trong dự thảo. Thay vào đó, Chính phủ sẽ quy định chi tiết các tỷ lệ này. Cách làm này có thể giúp chính sách linh hoạt hơn theo từng giai đoạn, và nếu doanh nghiệp có thêm động lực, nguồn cung nhà ở xã hội có thể tăng, điều mà người mua nhà thu nhập thấp đang mong đợi.

Tác động với người mua và người bán nhà ở xã hội tại TP HCM

Với người đang có ý định mua nhà ở xã hội để ở lâu dài, thay đổi này không ảnh hưởng nhiều tới nhu cầu cốt lõi là có chỗ ở giá phải chăng. Thậm chí, khi cánh cửa kiếm lời bị khép lại, áp lực cạnh tranh suất mua từ người có ý định đầu cơ có thể giảm, mở thêm cơ hội cho người thực sự cần nhà.

Ngược lại, người tính mua nhà ở xã hội như một kênh đầu tư cần xem lại kế hoạch. Nếu dự thảo được thông qua, việc bán ra sau 5 năm sẽ chỉ gói gọn trong nhóm người đủ điều kiện, tức tập khách hàng hẹp hơn nhiều so với thị trường bất động sản nói chung. Thanh khoản của căn nhà vì thế có thể thấp hơn và khó kỳ vọng mức giá như căn hộ thương mại cùng khu vực.

Với người đang sở hữu nhà ở xã hội và sắp đến mốc 5 năm, điều quan trọng là theo dõi thời điểm luật mới có hiệu lực cũng như các quy định chuyển tiếp, vì dự thảo chưa phải văn bản cuối cùng. Người mua lại nhà ở xã hội trên thị trường thứ cấp cũng cần kiểm tra kỹ pháp lý, giấy tờ sở hữu và điều kiện của chính mình, tránh rơi vào các giao dịch không đúng quy định.

Người chưa đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, chẳng hạn học sinh, sinh viên theo dự thảo, sẽ phải tìm phương án thuê nhà hoặc mua nhà thương mại. Những gia đình muốn tài sản có thể tự do mua bán, thế chấp, chuyển nhượng có lẽ sẽ cân nhắc căn hộ thương mại hoặc nhà đất có sổ hồng ở vùng ven như khu vực Bình Dương cũ, nơi giá thường mềm hơn nội thành.

Tham khảo tin mua bán nhà đất tại Bình Dương

Câu hỏi thường gặp

Mua nhà ở xã hội rồi sau 5 năm có được bán cho bất kỳ ai không?

Theo Luật Nhà ở hiện hành thì được, vì sau 5 năm chủ nhà chuyển nhượng theo cơ chế thị trường. Tuy nhiên, theo dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), sau 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền, người bán chỉ được bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội. Quy định này chỉ áp dụng khi dự thảo được thông qua và có hiệu lực.

Trong 5 năm đầu có được bán nhà ở xã hội với giá cao hơn giá mua không?

Không. Dự thảo giữ quy định của Luật Nhà ở 2023: trong 5 năm, người mua chỉ được bán lại cho chủ đầu tư hoặc người được mua nhà ở xã hội, với giá tối đa bằng giá trong hợp đồng mua bán ban đầu với chủ đầu tư.

Đang thuê mua nhà ở xã hội mà không còn nhu cầu thì sao?

Theo đề xuất, thay vì được chuyển nhượng tự do sau 5 năm như hiện tại, chủ căn nhà thuê mua có thể phải chấm dứt hợp đồng và trả lại nhà nếu không còn nhu cầu. Người thuê mua nên chờ văn bản chính thức và các hướng dẫn chi tiết để biết cách xử lý khoản tiền đã trả.

Học sinh, sinh viên có còn được hưởng chính sách nhà ở xã hội?

Theo dự thảo, có 8 nhóm đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội và nhóm học sinh, sinh viên không còn trong danh sách được hỗ trợ so với quy định hiện nay.

Chủ đầu tư nhà ở xã hội có còn bị giới hạn lợi nhuận 10%?

Dự thảo không còn quy định cứng mức lợi nhuận định mức tối đa 10% và tỷ lệ tối đa 20% diện tích đất dành cho công trình thương mại như Luật Nhà ở 2023. Chính phủ sẽ quy định chi tiết các tỷ lệ này, theo VnExpress.