Quy hoạch tái thiết 447ha Vĩnh Hưng, Hà Nội: mua nhà cần biết gì

Phường Vĩnh Hưng (Hà Nội) đang được nghiên cứu cải tạo, chỉnh trang và tái thiết đô thị trên tổng diện tích khoảng 447ha, với phương án dân số dự kiến tăng từ 68.000 lên 190.000 người. Định hướng này được các chuyên gia và chính quyền địa phương phân tích tại tọa đàm do báo Thanh Niên tổ chức sáng 23/10, theo Dân trí. Cùng tuần, thị trường bất động sản còn có ba tin đáng chú ý: Hà Nội giao hơn 11.400m2 đất tại xã Đông Anh làm nhà ở cho lực lượng công an, Tập đoàn Hà Đô phải nộp hơn 3,01 tỷ đồng tiền truy thu, tiền phạt và tiền chậm nộp thuế, còn TP HCM đã giải quyết cấp sổ hồng cho 43.200 căn nhà trong dự án. Bài viết này đặt các thông tin trên vào góc nhìn của người đang tính mua nhà, bán nhà hay đầu tư.

Quy hoạch tái thiết Vĩnh Hưng sẽ thay đổi những gì

Theo ông Ngô Mạnh Cường, Phó chủ tịch UBND phường Vĩnh Hưng, phường có diện tích khoảng 4,47km2, dân số khoảng 80.000 người và chỉ cách hồ Gươm khoảng 4km. Dù gần trung tâm như vậy, quá trình phát triển thiếu đồng bộ khiến nhiều khu dân cư ở đây vẫn hạn chế về hạ tầng.

Bức tranh hiện tại được lãnh đạo phường mô tả khá cụ thể: nhiều tuyến ngõ chỉ rộng 3-4m, một số tuyến rộng nhất cũng chỉ 7,5m, gây khó cho việc đi lại và cho xe chữa cháy tiếp cận. Khu vực thiếu công viên, cây xanh, bãi đỗ xe, trường học, trong khi hệ thống thoát nước ở một số nơi chưa đáp ứng nhu cầu. Vì thế, địa phương muốn xử lý đồng bộ trên toàn bộ khoảng 447ha thay vì sửa từng con đường hay từng công trình riêng lẻ.

Định hướng đang nghiên cứu chia thành hai nhóm. Với các khu dân cư hiện hữu thuộc diện chỉnh trang, đường ngõ dự kiến được mở rộng lên mặt cắt từ 7m đến 13,5m; hệ thống cấp nước và cáp kỹ thuật được ngầm hóa; bổ sung họng cứu hỏa, bãi đỗ xe và công trình sinh hoạt cộng đồng. Với khu vực tái thiết, giao thông được nghiên cứu xây dựng lại bằng các tuyến đường rộng 21,5m, 30m và 40m, kèm quỹ đất cho công viên, cây xanh, nhà văn hóa, trường học cùng các công trình thương mại, dịch vụ.

Có thể hiểu một cách đơn giản: chỉnh trang thường giữ lại phần lớn nhà ở hiện có và nâng cấp hạ tầng xung quanh, còn tái thiết là xóa bỏ cấu trúc cũ để xây dựng lại theo quy hoạch mới. Dự thảo hiện ở cấp quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, tức bản quy hoạch chi tiết nhất, thể hiện vị trí từng công trình, lô đất, chỉ giới đường và chiều cao xây dựng, và người dân đã được mời góp ý vào dự thảo này.

Vì sao Hà Nội chọn Vĩnh Hưng làm điểm đột phá

TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, cho rằng lựa chọn Vĩnh Hưng gắn với định hướng phát triển mới của Thủ đô. Trong các giai đoạn quy hoạch trước, Vĩnh Hưng từng được xem là khu vực ngoại thành, giữ vai trò hỗ trợ nội đô. Khi Hà Nội mở rộng không gian, vị trí của phường dần thay đổi, nhưng việc hiện thực hóa các định hướng quy hoạch vẫn chậm.

Theo ông Nghiêm, quy hoạch mới với tầm nhìn 100 năm chuyển Hà Nội từ mô hình chùm đô thị vệ tinh sang mô hình 9 cực phát triển. Vĩnh Hưng thuộc cực phát triển phía đông, hướng tới hình thành trung tâm thương mại, dịch vụ hiện đại và góp phần giảm áp lực cho nội đô.

Lợi thế giao thông là một lý do khác. Vĩnh Hưng nằm gần các tuyến đường sắt đô thị và những cây cầu quan trọng như Vĩnh Tuy, Thanh Trì; trong tương lai, cầu Cự Khối được quy hoạch sẽ tăng kết nối với Long Biên và các địa phương phía đông Hà Nội. Những điều kiện này mở ra khả năng phát triển theo mô hình TOD, tức mô hình đô thị lấy giao thông công cộng làm trục, bố trí nhà ở, thương mại và dịch vụ quanh các nhà ga, điểm trung chuyển.

Người dân Vĩnh Hưng sẽ được tái định cư ra sao

Đây là câu hỏi được địa phương đặc biệt quan tâm. Theo ông Ngô Mạnh Cường, nhà đầu tư đang nghiên cứu các phương án phát triển nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở tái định cư. Lãnh đạo phường nhấn mạnh nhà tái định cư cần được xây trước khi giải phóng mặt bằng, tức trước khi thu hồi đất và di dời người dân, để các hộ thuộc diện bố trí tái định cư có chỗ ở phù hợp ngay khi dự án triển khai.

TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm cũng đề xuất ưu tiên tái định cư tại chỗ, nghĩa là bố trí chỗ ở mới cho người dân ngay trong khu vực dự án thay vì chuyển đi nơi khác, với nhiều loại hình nhà ở phù hợp nhu cầu thực tế. Ông đồng thời đề nghị rà soát kỹ phương án tăng dân số từ 68.000 lên 190.000 người để quy mô dân cư tương thích với năng lực hạ tầng.

Con số này đáng để người mua nhà suy ngẫm: dân số dự kiến gần gấp 2,8 lần. Mật độ cao hơn thường đồng nghĩa với nhiều căn hộ cao tầng hơn, và nếu hạ tầng như trường học, bãi đỗ xe, thoát nước không theo kịp, chất lượng sống có thể bị ảnh hưởng. Đó cũng là lý do ý kiến chuyên gia tập trung vào sự cân đối giữa dân số và hạ tầng.

Có nên mua nhà đất Hà Nội ở khu vực Vĩnh Hưng lúc này

Với người đang sở hữu nhà tại Vĩnh Hưng, việc đầu tiên là xác định nhà mình nằm trong khu chỉnh trang hay khu tái thiết. Nhà trong khu chỉnh trang có thể hưởng lợi khi ngõ được mở rộng và hạ tầng được ngầm hóa, nhưng cũng có thể bị cắt một phần diện tích để làm đường. Nhà trong khu tái thiết nhiều khả năng thuộc diện giải phóng mặt bằng, khi đó quyền lợi phụ thuộc vào phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được phê duyệt.

Với người muốn mua đất, mua nhà ở đây, cần nhớ quy hoạch vẫn đang ở giai đoạn dự thảo và nghiên cứu, chưa có mốc thời gian triển khai trong thông tin được công bố. Theo thông lệ, tin quy hoạch thường khiến giá rao bán tăng nhanh hơn tiến độ thực tế. Trước khi xuống tiền, người mua nên kiểm tra thông tin quy hoạch tại cơ quan có thẩm quyền, đọc kỹ sổ đỏ, sổ hồng của căn nhà và tính đến kịch bản bất động sản nằm trong diện thu hồi.

Người thuê nhà, thuê phòng trọ trong khu vực cũng nên để ý: khi dự án bước vào giai đoạn giải phóng mặt bằng, các hợp đồng thuê dài hạn có thể bị ảnh hưởng. Với nhà đầu tư dài hạn, mô hình TOD và vai trò cực phát triển phía đông là yếu tố tích cực, nhưng lợi nhuận chỉ đến khi hạ tầng thực sự hình thành.

Đông Anh có thêm quỹ đất nhà ở xã hội cho công an

UBND TP Hà Nội vừa ban hành hai quyết định giao tổng cộng 11.458m2, tương đương gần 1,15ha, đất tại xã Đông Anh để làm nhà ở cho cán bộ, chiến sĩ công an. Công ty cổ phần Phát triển Đầu tư Xây dựng Việt Nam (VinaDic) nhận khu đất 4.571m2 tại khu A5, gần quốc lộ 3, gồm 3.661m2 xây chung cư nhà ở xã hội và 910m2 làm nhà liền kề thương mại. Công ty cổ phần Kết cấu Bê tông Châu Âu Nam nhận 6.887m2 phía tây đường Đản Dị, trong đó 5.537m2 xây chung cư nhà ở xã hội và 1.350m2 làm nhà liền kề thương mại.

Tổng cộng, khoảng 9.199m2 dành cho chung cư nhà ở xã hội và gần 2.260m2 cho nhà liền kề thương mại. Phần nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất theo quy định, tức khoản tiền chủ đầu tư thường phải nộp cho Nhà nước khi được giao đất để làm dự án. Riêng đất nhà liền kề thương mại có thời hạn sử dụng 50 năm, một chi tiết người định mua loại hình này nên lưu ý vì khác với đất ở sử dụng ổn định lâu dài.

TP HCM đã cấp sổ hồng cho bao nhiêu căn nhà

Ở phía Nam, Tổ công tác 1645 do ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM, làm tổ trưởng đã họp hằng tuần để tháo gỡ vướng mắc cấp sổ hồng, tức giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất, cho người mua nhà trong dự án. Đến nay, tổ đã giải quyết cho 43.200 căn, còn 13.949 hồ sơ đang chờ người mua đóng lệ phí trước bạ. Tính đến ngày 21/9, tỷ lệ hồ sơ đủ điều kiện đạt 84% so với mục tiêu giải quyết 68.000 hồ sơ trong năm.

Dù vậy, vướng mắc vẫn còn. Một số chủ đầu tư chưa bàn giao hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cho cơ quan quản lý; một số dự án chưa chốt cách thực hiện điều tiết 20% nhà ở xã hội, tức nộp tiền hay dành quỹ đất để xây nhà ở xã hội. Có trường hợp chủ đầu tư chưa bàn giao đủ 2% quỹ bảo trì, khoản phí người mua căn hộ đóng để sửa chữa phần sở hữu chung, như tại Chung cư 4S Linh Đông, Chung cư The Harmona và Khu nhà ở xã hội phường Bình Trưng. Một số dự án khác không liên hệ được người đại diện pháp luật hoặc chủ đầu tư chưa phối hợp, gồm chung cư Khang Gia quận Gò Vấp (cũ), dự án của Công ty Nhật Hoàng tại phường Trường Thạnh và dự án của Công ty Thương mại 12 tại phường Hiệp Thành.

Với người mua chung cư tại TP Hồ Chí Minh, đây là lời nhắc rằng pháp lý dự án quan trọng không kém giá bán. Nếu hồ sơ đã đủ điều kiện, người mua nên chủ động nộp lệ phí trước bạ, thường bằng 0,5% giá trị tài sản tính thuế, để không kéo dài thời gian nhận sổ.

Xem các tin mua bán nhà đất tại Hồ Chí Minh

Hà Đô bị truy thu thuế cho thấy điều gì

Công ty cổ phần Tập đoàn Hà Đô (mã chứng khoán HDG) vừa công bố quyết định xử phạt của cơ quan Thuế TP Hà Nội. Doanh nghiệp kê khai khấu trừ thuế giá trị gia tăng với hóa đơn đầu vào không đủ điều kiện, hạch toán một số chi phí không hợp lý, hợp lệ, kê khai thiếu doanh thu khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp và xuất 2 hóa đơn không đúng thời điểm.

Tiền phạt hành chính hơn 479,5 triệu đồng, trong đó hơn 469,5 triệu đồng do khai sai dẫn đến thiếu thuế, 6,5 triệu đồng do khai sai chỉ tiêu trên hồ sơ thuế giá trị gia tăng tháng 6/2025 và 3,5 triệu đồng do xuất hóa đơn sai thời điểm. Hà Đô phải nộp bổ sung hơn 2,28 tỷ đồng tiền thuế, gồm hơn 1,3 tỷ đồng thuế giá trị gia tăng và hơn 903 triệu đồng thuế thu nhập doanh nghiệp, cùng hơn 253 triệu đồng tiền chậm nộp tính đến hết ngày 30/9. Tổng số tiền là hơn 3,01 tỷ đồng, chưa kể phần chậm nộp phát sinh từ ngày 1/10. Với người mua nhà, thông tin công bố kiểu này là một nguồn tham khảo để đánh giá mức độ minh bạch của chủ đầu tư.

Câu hỏi thường gặp

Quy hoạch tái thiết Vĩnh Hưng đã được phê duyệt chưa?

Theo thông tin từ tọa đàm, đây vẫn là dự thảo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và các định hướng đang được nghiên cứu, người dân đã được lấy ý kiến. Nguồn tin chưa nêu thời điểm phê duyệt hay triển khai. Người mua nên theo dõi công bố chính thức của cơ quan có thẩm quyền trước khi quyết định.

Nhà nằm trong vùng tái thiết Vĩnh Hưng sẽ được bố trí chỗ ở thế nào?

Nhà đầu tư đang nghiên cứu phương án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở tái định cư. Lãnh đạo phường nhấn mạnh nhà tái định cư phải xây trước khi giải phóng mặt bằng, còn chuyên gia đề xuất ưu tiên tái định cư tại chỗ. Mức bồi thường cụ thể sẽ phụ thuộc vào phương án được phê duyệt sau này.

Mua chung cư ở TP HCM nhưng chưa có sổ hồng thì nên làm gì?

Trước hết hãy hỏi chủ đầu tư hoặc Ban quản trị xem hồ sơ dự án đã đủ điều kiện chưa và vướng ở khâu nào. Nếu đã đủ điều kiện, người mua nên nộp lệ phí trước bạ sớm, vì hiện có 13.949 hồ sơ đang chờ ở bước này. Nếu chủ đầu tư chậm bàn giao quỹ bảo trì hay hạ tầng, cư dân có thể gửi đơn đến cơ quan quản lý nhà nước như một số chung cư đã làm.

Nhà liền kề thương mại thời hạn 50 năm ở Đông Anh có gì khác?

Theo quyết định giao đất, phần đất làm nhà liền kề thương mại tại hai dự án ở Đông Anh có thời hạn sử dụng 50 năm. Khác với đất ở thông thường được sử dụng ổn định lâu dài, loại đất có thời hạn thường cần xem xét kỹ khi mua bán, vay thế chấp hay để lại thừa kế. Người mua nên hỏi rõ quy định gia hạn và ghi chú thời hạn trên giấy chứng nhận.