Thị trường bất động sản Việt Nam khác gì Trung Quốc, Nhật Bản?

Theo chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh, lấy “thành phố ma” của Trung Quốc hay “10 triệu nhà hoang” của Nhật Bản để dự báo thị trường bất động sản Việt Nam sẽ đóng băng, giảm giá sâu là phi lý và thiếu căn cứ khoa học. Lý do chính ông đưa ra trong bài phỏng vấn do CafeF đăng lại từ Tiền phong ngày 24-10-2026 là tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam mới khoảng 45%, trong khi Nhật Bản đã vượt 90% và Trung Quốc ở mức khoảng 70%.

Với người đang tính mua nhà, mua đất hay đầu tư, câu hỏi thực tế không nằm ở chuyện nước khác đã khủng hoảng ra sao. Điều cần biết là thị trường trong nước đang ở đâu trong chu kỳ, chi phí nắm giữ tài sản ở Việt Nam thế nào, và nhu cầu ở thực đến từ đâu. Bài viết này đi qua từng điểm đó dựa trên phân tích của ông Ánh, kèm những lưu ý mà người mua bán nhà đất nên cân nhắc.

Vì sao chuyên gia cho rằng so sánh với Trung Quốc, Nhật Bản là khập khiễng?

Ông Vũ Đình Ánh, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường - giá cả thuộc Bộ Tài chính, thừa nhận mọi phép so sánh kinh tế đều có độ vênh nhất định. Tuy vậy, ông cho rằng việc áp nguyên kịch bản khủng hoảng của hai nước láng giềng vào Việt Nam không chỉ lệch mà còn bỏ qua nhiều yếu tố then chốt.

Theo ông, thị trường nhà đất của mỗi quốc gia được định hình qua nhiều thập kỷ, chịu tác động của quan hệ cung cầu, khung pháp lý, cấu trúc tài chính và cả tâm lý, văn hóa của người dân. Ngay giữa Trung Quốc và Nhật Bản, nguyên nhân dẫn tới khủng hoảng cũng không giống nhau. Ông nhấn mạnh rằng những cách nhìn như vậy đã bỏ qua trình độ phát triển, đặc thù kinh tế - xã hội và khoảng cách giữa chính sách trên giấy với kết quả thực thi.

Cụm từ “thành phố ma” thường được dùng để chỉ những khu đô thị mới ở Trung Quốc được xây dựng ồ ạt nhưng rất ít người đến ở. Còn câu chuyện nhà bỏ hoang ở Nhật Bản gắn với dân số già đi và giảm dần, khiến nhiều căn nhà không còn người thừa kế muốn giữ.

Tỷ lệ đô thị hóa 45% có ý nghĩa gì với giá nhà đất?

Tỷ lệ đô thị hóa là phần trăm dân số sống ở khu vực đô thị. Theo ông Ánh, Nhật Bản đã ở ngưỡng bão hòa với hơn 90%, nghĩa là gần như toàn bộ người dân đã sống ở thành phố. Trung Quốc ở mức khoảng 70%. Việt Nam mới khoảng 45%, tức còn nhiều dư địa để dân cư tiếp tục dịch chuyển vào các đô thị.

Về quy mô GDP, thu nhập bình quân và mức độ đô thị hóa, ông đánh giá Việt Nam đi sau hai nước này nhiều thập kỷ. Nhật Bản trải qua hàng chục năm trì trệ cùng dân số suy giảm; Trung Quốc thì bước vào giai đoạn tăng trưởng chậm lại sau thời kỳ bùng nổ. Ngược lại, Việt Nam đang tăng tốc công nghiệp hóa, đô thị hóa trong thời kỳ cơ cấu dân số vàng, tức giai đoạn số người trong độ tuổi lao động chiếm tỷ trọng cao.

Từ đó, ông cho rằng bất động sản Việt Nam đang ở “giai đoạn hoàng kim”, tương tự Trung Quốc cách đây hơn 10 năm hay Nhật Bản cách đây hơn 40 năm. Theo cách hiểu thông thường, khi dân số đô thị còn tăng, nhu cầu về chỗ ở, mặt bằng kinh doanh và hạ tầng đi kèm cũng có xu hướng mở rộng. Tuy nhiên, đây là xu hướng dài hạn ở cấp quốc gia; giá nhà đất ở từng dự án, từng con phố vẫn có thể đi lên hoặc đi xuống tùy vị trí, pháp lý và nguồn cung tại chỗ.

Chi phí sở hữu nhà ở Việt Nam khác hai nước láng giềng ra sao?

Điểm khác biệt lớn nhất, theo ông Ánh, nằm ở tính chất tài sản và chi phí nắm giữ. Tại Trung Quốc, quyền sở hữu nhà ở bị giới hạn 70 năm, làm giảm động lực giữ tài sản. Tại Nhật Bản, thuế thừa kế có thể lên tới 55%, khiến nhiều căn nhà trở thành gánh nặng mà người thừa kế phải từ bỏ.

Trong khi đó, ông cho rằng người mua nhà ở Việt Nam sở hữu tài sản lâu dài, có thể để lại cho con cháu và chưa phải chịu thuế căn nhà thứ hai hay thuế thừa kế. Ông gọi đây là một “vùng đệm an toàn” giúp giảm tổng chi phí sở hữu.

Để hình dung, theo thông lệ hiện nay, khi mua bán nhà đất tại Việt Nam, các khoản phải nộp thường gồm thuế thu nhập cá nhân 2% giá chuyển nhượng và lệ phí trước bạ 0,5%, phát sinh một lần lúc sang tên sổ hồng. Sổ hồng là cách gọi phổ biến của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Với một căn nhà 5 tỷ đồng, hai khoản này cộng lại vào khoảng 125 triệu đồng. Còn ở một nước đánh thuế thừa kế 55%, căn nhà cùng giá trị khi truyền lại có thể phát sinh nghĩa vụ thuế tới 2,75 tỷ đồng.

Dù vậy, ông Ánh cũng lưu ý chính sách trong tương lai sẽ còn được điều chỉnh, hoàn thiện. Bài học từ các nước đi trước, theo ông, là điều tiết thị trường không chỉ nằm ở việc ban hành quy định gì, mà quan trọng hơn là chọn thời điểm và điều kiện áp dụng. Ở chu kỳ hiện tại, ông xem các quy định thông thoáng là cơ hội tốt để người Việt sở hữu nhà. Người mua có kế hoạch nắm giữ nhiều bất động sản trong thời gian dài vì thế nên theo dõi sát các thay đổi về thuế để tính đúng chi phí.

Bối cảnh: năm động lực nào đang nuôi nhu cầu mua nhà?

Ông Ánh cho rằng giá trị bất động sản bền vững phải gắn với việc làm và dân cư. Khác với những khu đô thị dựng vội ở nơi vắng người tại Trung Quốc, nhu cầu nhà ở tại Việt Nam được nuôi bởi năm động lực cùng lúc: thu nhập tích lũy của người dân tăng lên; làn sóng công nghiệp hóa tạo việc làm; tốc độ đô thị hóa nhanh; hạ tầng giao thông được hoàn thiện; và quy hoạch sử dụng đất. Ông ví chúng như năm động cơ cùng vận hành theo hướng mở rộng quy mô thị trường và nâng chất lượng sống.

Theo chuyên gia này, sức sống kinh tế thực thể hiện rõ nhất ở các cực tăng trưởng như Hà Nội, TP HCM, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Đà Nẵng hay Khánh Hòa. Tại đây, khu công nghiệp, du lịch, dòng vốn đầu tư và cơ hội việc làm kích hoạt nhu cầu ở thực một cách tự nhiên. Vì vậy, ông cho rằng nỗi lo “nhà bỏ hoang” như một số nước khó có cơ sở ở Việt Nam.

Quy hoạch sử dụng đất là kế hoạch của Nhà nước về việc mỗi khu đất được dùng cho mục đích gì, như đất ở, đất công nghiệp hay đất giao thông. Với người mua đất nền hay nhà phố, quy hoạch thường là yếu tố quyết định khu vực đó có hạ tầng, có dân cư và có thanh khoản hay không.

Xem các tin mua bán nhà đất tại Hồ Chí Minh

Có nên mua nhà lúc này? Tác động với người mua và người bán

Với người trẻ đang cân nhắc mua nhà, ông Ánh cho rằng Việt Nam vẫn ở giai đoạn đầu của chu kỳ tăng trưởng nên cánh cửa sở hữu nhà ở thực còn rộng mở, khác với một số quốc gia nơi một bộ phận giới trẻ buông xuôi trước vòng xoáy học tập, việc làm, thu nhập, nhà ở, kết hôn và sinh con.

Lời khuyên của ông xoay quanh thứ tự ưu tiên. Trước hết, người mua cần trả lời rõ ba câu hỏi: mua để làm gì, mua loại nhà gì và mua ở đâu. Chỉ sau đó mới tính đến giá và phương án tài chính. Ông cho rằng mua nhà không đơn thuần là mua bốn bức tường để ngủ mà là đầu tư cho chất lượng sống lâu dài của cả gia đình. Thay vì chen chúc ở khu trung tâm chật chội, người mua nên ưu tiên các đại đô thị được quy hoạch bài bản, có hạ tầng và hệ sinh thái tiện ích đồng bộ.

Từ góc nhìn thực tế, thứ tự ưu tiên này có thể giúp người mua tránh sai lầm phổ biến là chạy theo giá rẻ rồi mới phát hiện vị trí không phù hợp hoặc pháp lý chưa hoàn chỉnh. Khi tính phương án vay mua nhà, người mua thường cần dự phòng cho giai đoạn lãi suất thả nổi, tức khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất được điều chỉnh theo lãi suất tham chiếu của ngân hàng cộng biên độ, khiến khoản trả góp hằng tháng có thể tăng lên.

Với người bán, quan điểm của ông Ánh hàm ý rằng những bất động sản nằm ở nơi có việc làm, dân cư và hạ tầng thật sự thường giữ được sức hút tốt hơn. Với nhà đầu tư, lập luận về đô thị hóa là bức tranh dài hạn, không phải lời bảo đảm giá sẽ tăng ở mọi nơi; việc kiểm tra quy hoạch, sổ đỏ, sổ hồng và tiến độ hạ tầng vẫn là bước không thể bỏ qua.

Tham khảo nhà đất đang rao bán tại Đà Nẵng

Câu hỏi thường gặp

Thị trường bất động sản Việt Nam có thể rơi vào cảnh “thành phố ma” như Trung Quốc không?

Theo chuyên gia Vũ Đình Ánh, khả năng này khó có cơ sở vì nhu cầu ở Việt Nam gắn với việc làm, thu nhập và đô thị hóa thực. Tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam mới khoảng 45%, thấp hơn nhiều so với mức khoảng 70% của Trung Quốc. Dù vậy, người mua vẫn nên tránh những dự án ở nơi chưa có dân cư, chưa có hạ tầng.

Mua nhà ở Việt Nam có phải nộp thuế thừa kế hay thuế căn nhà thứ hai không?

Ông Ánh cho biết hiện người mua nhà Việt Nam chưa phải chịu thuế căn nhà thứ hai hay thuế thừa kế, khác với Nhật Bản nơi thuế thừa kế có thể tới 55%. Theo thông lệ, khi mua bán nhà đất, các khoản phổ biến là thuế thu nhập cá nhân 2% và lệ phí trước bạ 0,5%. Ông cũng lưu ý chính sách có thể được điều chỉnh trong tương lai.

Người trẻ có nên mua nhà lúc này không?

Ông Ánh cho rằng cánh cửa sở hữu nhà ở thực vẫn còn rộng mở vì Việt Nam đang ở giai đoạn đầu của chu kỳ tăng trưởng. Ông khuyên người trẻ xác định rõ mục đích, loại nhà và vị trí trước, sau đó mới tính giá và phương án tài chính. Khả năng trả nợ khi lãi suất thay đổi cũng là điều nên tính kỹ.

Nên mua nhà ở trung tâm hay ở các khu đô thị mới?

Theo ông Ánh, người mua nên ưu tiên các đại đô thị được quy hoạch bài bản, có hạ tầng và tiện ích đồng bộ thay vì chen chúc ở khu trung tâm chật chội. Trước khi xuống tiền, cần kiểm tra quy hoạch 1/500 của dự án, tức bản quy hoạch chi tiết thể hiện vị trí từng công trình, cùng tình trạng pháp lý và tiến độ hạ tầng kết nối.

Những địa phương nào được xem là cực tăng trưởng của thị trường nhà đất?

Chuyên gia Vũ Đình Ánh nêu các cực tăng trưởng lớn như Hà Nội, TP HCM, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Đà Nẵng và Khánh Hòa. Đây là nơi có khu công nghiệp, du lịch, dòng vốn đầu tư và nhiều việc làm, tạo ra nhu cầu ở thực. Tuy vậy, trong mỗi địa phương, giá nhà đất vẫn khác nhau đáng kể giữa các khu vực.