TP HCM điều chỉnh cách định giá đất: dự án quy mô lớn được tính thời gian thực hiện tới 11 năm

TP HCM vừa có quyết định mới quy định các yếu tố dùng để ước tính doanh thu, chi phí phát triển và điều chỉnh giá đất. Theo vnexpress.net, văn bản này thay đổi đáng kể so với quy định cũ, từ khung thời gian tính cho các dự án lớn đến tỷ lệ điều chỉnh khi khu đất có những đặc điểm bất lợi.

Khung quy mô dự án được chia nhỏ và kéo dài

Thay đổi nổi bật nhất nằm ở việc mở rộng khung quy mô dự án làm căn cứ tính thời gian xây dựng và bán hàng. Với dự án nhà ở cao tầng, thành phố chia thành 10 mốc quy mô, gấp đôi so với 5 mốc trước đây.

Ở mốc cao nhất, dự án có diện tích sàn từ 1,2 triệu m2 trở lên được tính thời gian thực hiện tới 11 năm. Trong khi đó, quy định cũ chỉ dừng ở mức trên 500.000 m2, tương ứng thời gian 6 năm.

Loại hình phân lô bán nền cũng được nâng mốc tối đa, áp dụng cho dự án từ 3.500 nền trở lên với thời gian thực hiện 9 năm.

Chi phí bán hàng được tính cao hơn

Ở phần ước tính chi phí, tỷ lệ dành cho tiếp thị, quảng cáo và bán hàng được nâng lên 5% tổng doanh thu, áp dụng chung cho mọi loại hình dự án, thay cho mức 2% trước đây. Riêng với dự án khu công nghiệp, chi phí quản lý và vận hành được xác định bằng 5% doanh thu cho thuê.

Nới biên độ điều chỉnh theo lợi thế, hạn chế của khu đất

Với phương pháp so sánh, thành phố mở rộng biên độ điều chỉnh các yếu tố thuận lợi hoặc bất lợi của khu đất. Cần lưu ý, theo vnexpress.net, đây là tỷ lệ được cơ quan nhà nước và đơn vị tư vấn sử dụng khi thẩm định giá đất cụ thể, chứ không phải mức giảm giá bán bất động sản trên thị trường thương mại.

Cụ thể, khu đất nằm dưới dạ cầu, chân cầu vượt hoặc bị kênh rạch chưa san lấp ngăn cách với mặt đường được điều chỉnh giảm tối đa 30%, trong khi mức cũ chỉ là 5%. Đối với thửa đất có diện tích từ 1.000 m2 trở lên, mức điều chỉnh giảm không vượt quá 20% so với thửa dưới 200 m2, thay vì 15% như quy định trước.

Văn bản còn bổ sung tỷ lệ điều chỉnh giảm tối đa 5% cho khu đất bị ngập úng khi mưa lớn hoặc nằm cách khu xử lý rác, nghĩa trang dưới 1 km.

Hệ số sử dụng đất cao được cộng thêm giá trị

Ở chiều ngược lại, khu đất có hệ số sử dụng đất từ 4 đến dưới 5 lần được điều chỉnh tăng tối đa 10%. Mỗi khi hệ số sử dụng đất tăng thêm một lần, biên độ cộng thêm không quá 10%.

Ngoài ra, trong trường hợp không có đủ dữ liệu về mức biến động giá thuê mặt bằng, đơn vị tư vấn được phép áp dụng mức 2,44% mỗi năm để tính toán.

Xem các tin mua bán đất tại TP HCM

Khám phá nhà đất đang rao bán tại TP HCM