Vay mua nhà ở TP HCM: lãi suất nhiều nơi vẫn trên 11%/năm

Dù Ngân hàng Nhà nước vừa yêu cầu giảm lãi suất cho vay từ 1,5-2%/năm sau cuộc họp ngày 19/10, nhiều người vay mua nhà ở TP HCM vẫn đối mặt mức lãi cá nhân trên 11%/năm, còn lãi thả nổi được dự báo lên 13-14%/năm. Theo Báo điện tử Dân trí (22/10/2026), đợt giảm lãi suất ưu tiên doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh, nên người vay cá nhân đang trả bớt gốc, tạm hoãn khoản vay mới và tìm cách chuyển gói hoặc chuyển ngân hàng.

Với người đang tính mua nhà, mua đất hay đã gánh một khoản vay dài hạn, câu chuyện này đặt ra một câu hỏi thực tế: chi phí vốn trong vài năm tới sẽ ra sao, và nên làm gì khi thời gian ưu đãi sắp kết thúc. Bài viết tổng hợp các con số, trường hợp cụ thể và gợi ý từ chuyên gia để người mua, người bán có thêm căn cứ cân nhắc.

Lãi suất vay mua nhà hiện ở mức nào?

Theo thống kê của Dân trí, mặt bằng lãi suất cho vay bình quân với khách hàng cá nhân trong tháng 9 tiếp tục đi lên. Ở khối ngân hàng tư nhân, mức lãi ưu đãi thời gian đầu tại nhiều nơi đã vượt 11%/năm. OCB đang áp dụng mức bình quân 11,38%/năm cho khách cá nhân, Techcombank niêm yết 11,24%/năm, trong khi TPBank, BVBank và Vikki Bank cũng giữ mức trên 11%/năm.

Khối ngân hàng quốc doanh có mức thấp hơn đáng kể: BIDV cho vay bình quân 7,73%/năm, Agribank ở mức 8,42%/năm. Khoảng cách giữa hai nhóm vì thế lên tới khoảng 3-3,5 điểm phần trăm, một chênh lệch không nhỏ với khoản vay vài tỷ đồng kéo dài hàng chục năm.

Cần hiểu rằng lãi suất ưu đãi thường chỉ cố định trong một khoảng thời gian đầu, có thể 6 tháng, 1 năm hoặc 2 năm. Sau đó khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi, tức mức lãi được ngân hàng điều chỉnh định kỳ theo một lãi suất cơ sở cộng thêm biên độ cố định ghi trong hợp đồng. Chính giai đoạn thả nổi mới là phần chi phí lớn nhất mà nhiều người mua nhà trả góp thường đánh giá chưa đủ.

Một trường hợp được Dân trí ghi nhận là chị Hà Linh, ngụ tại phường Tăng Nhơn Phú, TP HCM. Chị được chuyên viên tín dụng một số ngân hàng chào mức khoảng 10%/năm thời gian đầu dù đã tính hết ưu đãi, sau đó thả nổi khoảng 13-14%/năm, cao hơn nhiều so với 1-2 năm trước. Chị dự định vay thêm 1 tỷ đồng để hoàn thiện căn nhà đang xây rồi bán lại, nhưng gia đình đã quyết định chưa vay mới và tìm phương án khác.

Người vay mua nhà ở TP HCM đang xoay xở ra sao?

Những câu chuyện được kể lại cho thấy áp lực chủ yếu đến từ thời điểm hết ưu đãi. Anh Ngọc Phú ở TP HCM vay 1,5 tỷ đồng từ tháng 10/2025 với lãi ưu đãi khoảng 7,5%/năm trong hai năm, dự kiến thả nổi khoảng 11-12%/năm. Số tiền vay được anh dùng để xây căn nhà đang ở và mua thêm một mảnh đất đầu tư. Hiện mỗi tháng anh trả 14-15 triệu đồng cả gốc lẫn lãi; sau thả nổi, anh ước tính con số lên khoảng 19-20 triệu đồng và có thể còn cao hơn nếu lãi suất tiếp tục tăng. Anh đang tích lũy để trả nợ trước hạn.

Để hình dung mức chênh, có thể làm một phép tính đơn giản: với dư nợ 1,5 tỷ đồng, riêng tiền lãi ở mức 7,5%/năm vào khoảng 9,4 triệu đồng mỗi tháng, còn ở mức 12%/năm là khoảng 15 triệu đồng. Tức là chỉ riêng phần lãi đã tăng thêm hơn 5 triệu đồng/tháng, chưa tính tiền gốc.

Chị Hoàng Trinh ở phường Phước Long, TP HCM, vay 1,3 tỷ đồng và vẫn đang hưởng ưu đãi, nhưng đã tính trước rằng lãi thả nổi của mình không dưới 13-14%/năm, khiến gốc và lãi mỗi tháng có thể lên tới 18 triệu đồng. Chị đang dồn thu nhập, vay mượn người thân để trả bớt nợ gốc vào cuối năm nay.

Trường hợp nặng nề hơn là vợ chồng anh Đông ở phường Trung Mỹ Tây, TP HCM. Họ vay 2 tỷ đồng từ năm 2023 cho căn nhà mua năm 2022. Hết ưu đãi, khoản trả hàng tháng tăng lên hơn 20 triệu đồng so với chưa đến 10 triệu đồng trước đó, tức hơn gấp đôi, chưa kể sinh hoạt phí và học phí của con. Gia đình đang rao bán nhà để chuyển sang căn nhỏ hơn.

Bối cảnh: vì sao lãi suất giảm mà người vay cá nhân chưa được hưởng?

Ngày 19/10, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Phạm Đức Ấn chủ trì cuộc họp triển khai giải pháp hoạt động của các tổ chức tín dụng. Ngân hàng Nhà nước yêu cầu giảm tối thiểu 0,5%/năm lãi suất tiền gửi kỳ hạn từ 6 tháng trở lên, đồng thời giảm 1,5-2%/năm lãi suất cho vay với lĩnh vực sản xuất, kinh doanh và lĩnh vực ưu tiên, gắn với yêu cầu bảo đảm an toàn hệ thống. Ngay sau đó, lãnh đạo nhiều ngân hàng đã cam kết giảm lãi suất huy động và cho vay, mức giảm lãi vay có thể lên tới 2%, kèm nhiều gói tín dụng quy mô lớn hỗ trợ doanh nghiệp.

Tuy nhiên, một chuyên gia tài chính được Dân trí dẫn lời nhận định đợt giảm này có chọn lọc, ưu tiên doanh nghiệp. Khách hàng cá nhân vay mua nhà, mua xe chưa thuộc nhóm ưu tiên. Theo thông lệ, cho vay bất động sản cá nhân thường được xếp vào nhóm tiêu dùng hoặc rủi ro cao hơn, nên khi chính sách nhắm vào sản xuất, đây thường là mảng được điều chỉnh sau cùng.

Cũng cần lưu ý rằng lãi suất huy động giảm thường phải mất một thời gian mới truyền dẫn sang lãi cho vay, nhất là với các khoản thả nổi được điều chỉnh theo kỳ 3 hoặc 6 tháng. Vì vậy, người vay không nên mặc định rằng khoản trả hàng tháng sẽ giảm ngay trong vài tuần tới.

Ba hướng xử lý khi lãi thả nổi tăng cao

Bà Đỗ Thu Hồng, Trưởng phòng Quản lý gia sản tại FIDT, chia người vay thành hai nhóm. Với nhóm vẫn còn khả năng trả nợ, bà gợi ý ba phương án.

Phương án đầu tiên là tái cơ cấu khoản vay, tức đề nghị ngân hàng thay đổi lịch trả nợ để giảm số tiền phải trả mỗi kỳ. Ví dụ bà đưa ra là thay vì trả 30 triệu đồng tiền gốc mỗi tháng, khách hàng có thể đề xuất giảm xuống 10 triệu đồng, phần còn lại dồn về các kỳ sau hoặc cuối thời hạn. Cách này giúp dòng tiền dễ thở hơn nhưng không làm giảm nghĩa vụ nợ, chỉ dời thời điểm thanh toán; nếu dư nợ giảm chậm hơn, tổng tiền lãi cả kỳ cũng có thể tăng.

Phương án thứ hai là đàm phán giảm lãi suất với ngân hàng đang vay. Vì điều này đồng nghĩa ngân hàng chịu giảm lợi nhuận, không phải ai cũng được chấp thuận. Theo bà Hồng, một ngân hàng tư nhân V. đã cho phép khách đang chịu lãi thả nổi cao đăng ký chuyển sang gói có trần 12,9%/năm, cố định trong 2-3 năm, nhưng có thể phải trả phí chuyển đổi. Nếu tiết kiệm được 30 triệu đồng tiền lãi mà mất 10 triệu đồng phí, lợi ích ròng còn khoảng 20 triệu đồng.

Phương án thứ ba là chuyển khoản vay sang ngân hàng khác có lãi cạnh tranh hơn, phù hợp với người có lịch sử tín dụng tốt, thu nhập ổn định và tài sản bảo đảm, tức căn nhà hoặc mảnh đất thế chấp, đáp ứng điều kiện của ngân hàng mới. Bà Hồng lưu ý lãi thấp hơn chưa chắc có lợi hơn: cần so tổng tiền lãi tiết kiệm được với chi phí tất toán khoản cũ, phí trả nợ trước hạn, chi phí lập khoản vay mới và mức lãi sau ưu đãi. Thực tế, phí trả nợ trước hạn thường tính theo tỷ lệ phần trăm trên số tiền trả sớm và giảm dần theo năm, nên đọc kỹ hợp đồng là bước không thể bỏ qua.

Với nhóm không còn khả năng trả nợ, bà Hồng khuyên nên chủ động bán tài sản để thanh toán, thay vì chờ ngân hàng xử lý tài sản bảo đảm. Để khoản vay quá hạn kéo dài có thể kéo theo lãi quá hạn, chi phí phát sinh và rủi ro mất tài sản. Theo bà, điều quan trọng là chọn giải pháp phù hợp với khả năng tài chính thực tế, và người đã mất khả năng trả nợ cần xử lý càng sớm càng tốt để hạn chế tổn thất.

Tác động với người mua và người bán nhà đất TP HCM

Với người định mua nhà bằng vốn vay, bài toán nên được tính theo mức lãi thả nổi chứ không theo mức ưu đãi. Một cách thận trọng thường được khuyên là giữ tổng tiền trả nợ hàng tháng ở mức mà gia đình vẫn chịu được nếu lãi lên 13-14%/năm như dự báo của những người vay kể trên. Chênh lệch giữa ngân hàng quốc doanh và tư nhân cũng đáng để so sánh kỹ trước khi ký hợp đồng.

Với nhà đầu tư dùng đòn bẩy, như trường hợp vay để xây nhà bán lại hay mua thêm đất, lãi suất cao làm chi phí nắm giữ tăng đều theo tháng. Nếu thời gian bán kéo dài, lợi nhuận kỳ vọng có thể bị tiền lãi bào mòn đáng kể.

Về phía người bán, trường hợp của vợ chồng anh Đông cho thấy một bộ phận chủ nhà chịu áp lực trả nợ có thể chủ động rao bán để chuyển sang nhà nhỏ hơn. Điều này có thể khiến nguồn cung nhà bán trên thị trường mua bán nhà đất TP HCM tăng thêm ở một số phân khúc, mở ra cơ hội thương lượng cho người mua có sẵn tiền mặt. Tuy vậy, đây là suy luận từ các trường hợp riêng lẻ, chưa phải số liệu toàn thị trường.

Xem các căn nhà đang rao bán tại TP Hồ Chí Minh

Tham khảo tin mua bán nhà đất tại TP Hồ Chí Minh

Câu hỏi thường gặp

Lãi suất vay mua nhà hiện nay khoảng bao nhiêu?

Theo thống kê của Dân trí trong tháng 9, nhiều ngân hàng tư nhân cho vay cá nhân trên 11%/năm, như OCB 11,38%/năm và Techcombank 11,24%/năm. Ngân hàng quốc doanh thấp hơn, với BIDV 7,73%/năm và Agribank 8,42%/năm. Lãi thả nổi sau ưu đãi được một số người vay dự tính ở mức 13-14%/năm.

Ngân hàng Nhà nước yêu cầu giảm lãi suất, người vay mua nhà có được giảm không?

Yêu cầu ngày 19/10 tập trung giảm 1,5-2%/năm lãi vay cho sản xuất, kinh doanh và lĩnh vực ưu tiên. Theo một chuyên gia tài chính, khách cá nhân vay mua nhà chưa thuộc nhóm ưu tiên trong đợt này. Người vay vẫn có thể chủ động đàm phán với ngân hàng, nhưng không có gì bảo đảm được chấp thuận.

Có nên chuyển khoản vay sang ngân hàng khác để hưởng lãi thấp hơn?

Có thể, nếu hồ sơ tín dụng tốt, thu nhập ổn định và tài sản thế chấp đạt yêu cầu. Theo bà Đỗ Thu Hồng của FIDT, cần cộng đủ phí trả nợ trước hạn, chi phí tất toán, chi phí lập khoản vay mới và lãi sau ưu đãi rồi mới so với số tiền lãi tiết kiệm được.

Tái cơ cấu khoản vay có giúp giảm tổng số tiền phải trả không?

Không. Tái cơ cấu chỉ dời lịch trả gốc để giảm số tiền mỗi tháng, nghĩa vụ nợ vẫn giữ nguyên. Vì dư nợ giảm chậm hơn, tổng tiền lãi cả kỳ thường có thể còn tăng.

Không trả nổi nợ vay mua nhà thì nên làm gì?

Chuyên gia khuyên nên chủ động bán tài sản để trả nợ thay vì để khoản vay quá hạn và chờ ngân hàng xử lý tài sản bảo đảm. Quá hạn kéo dài có thể phát sinh lãi quá hạn và các chi phí khác, làm tổn thất lớn hơn.