Mua nhà ở xã hội Hà Nội: 902 hộ phố cổ không cần bốc thăm

UBND TP Hà Nội vừa trình HĐND thành phố đề xuất cho 902 hộ dân đang sống chen chúc ở phố cổ, phố cũ phường Hoàn Kiếm, nơi mỗi người có chưa tới 5m² sàn, được mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội mà không phải bốc thăm. Theo thông tin cafef đăng lại từ VTC News ngày 28/10/2026, trước mắt trong năm 2026 thành phố dự kiến dành 552 căn hộ tại 9 dự án cho nhóm này, tổng quỹ tối đa 902 căn, mỗi hộ một căn và chỉ được giải quyết một lần.

Với người đang tính chuyện mua nhà ở Hà Nội, đây không chỉ là một chính sách an sinh. Đề xuất cho thấy cách thành phố bắt đầu dùng quỹ nhà ở xã hội làm công cụ giãn dân khu lõi trung tâm, đồng thời đặt ra những câu hỏi thực tế về nguồn cung căn hộ giá rẻ ở các khu vực ven đô và số phận của những ngôi nhà ống cũ trong ngõ phố cổ.

Ai được mua nhà ở xã hội không qua bốc thăm?

Trước hết cần hiểu ba khái niệm. Nhà ở xã hội là loại nhà được bán, cho thuê hoặc cho thuê mua với giá được Nhà nước kiểm soát, dành cho người thu nhập thấp và các nhóm thuộc diện chính sách. Thuê mua là hình thức người dân trả trước một phần, phần còn lại trả dần như tiền thuê trong một thời hạn, hết hạn thì được sở hữu căn hộ. Bốc thăm là cách chủ đầu tư thường áp dụng khi số hồ sơ hợp lệ vượt số căn mở bán, điều rất phổ biến ở các dự án nhà ở xã hội tại đô thị lớn.

Theo tờ trình, người được hưởng cơ chế đặc biệt phải đáp ứng đồng thời bốn điều kiện. Thứ nhất, đã đăng ký thường trú và thực tế sinh sống tại nhà ở thuộc khu vực phố cổ, phố cũ của phường Hoàn Kiếm trước ngày nghị quyết được thông qua. Thứ hai, diện tích nhà ở bình quân dưới 5m² sàn/người. Thứ ba, đáp ứng các điều kiện mua, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định chung. Thứ tư, tự nguyện đăng ký và được UBND phường phê duyệt vào danh sách.

Trường hợp số hộ đăng ký vào một dự án nhiều hơn số căn được bố trí, thành phố đề xuất thứ tự ưu tiên rõ ràng: hộ có diện tích ở bình quân thấp nhất đứng đầu, tiếp theo là hộ có người cao tuổi, người khuyết tật, hộ nghèo, cận nghèo, sau cùng là hộ đăng ký trước. Những hộ không được xếp vào dự án mình chọn sẽ được chuyển sang dự án khác trong cùng quỹ nhà, thay vì bị loại.

902 căn hộ ở những dự án nào tại Hà Nội?

Thành phố bố trí tối đa 902 căn hộ tại các dự án nhà ở xã hội dự kiến cung ứng ra thị trường. Riêng năm 2026, kế hoạch là 552 căn tại 9 dự án, tức khoảng 61% tổng quỹ; phần còn lại khoảng 350 căn sẽ được bố trí ở các đợt sau. Danh mục dự kiến gồm các dự án tại Lĩnh Nam, Đại Mỗ, Đan Phượng, Thạch Thất, Vĩnh Hưng, Mê Linh và Phúc Thịnh.

Mỗi dự án chỉ dành không quá 20% số căn hộ mở bán cho nhóm hộ phố cổ, theo thỏa thuận với chủ đầu tư. Các dự án được chọn dựa trên tiêu chí thuận tiện giao thông công cộng, ưu tiên gắn với đường sắt đô thị, có trường học, cơ sở y tế, chợ, khu thương mại và tiến độ hoàn thành phù hợp. Cơ cấu căn hộ cũng phải đáp ứng quy mô gia đình bình quân khoảng bốn người.

Trước khi mở đăng ký, quỹ nhà phải được công bố công khai về tên dự án, số lượng, loại căn hộ và tiến độ. Những căn không có người đủ điều kiện đăng ký sau thời hạn quy định sẽ được bán, cho thuê mua cho các đối tượng khác. Chi tiết này đáng chú ý với người đang chờ mua chung cư nhà ở xã hội tại các dự án kể trên, vì số căn chưa có chủ có thể quay trở lại nguồn cung chung.

Người dân phải trả tiền và đánh đổi những gì?

Cơ chế không qua bốc thăm không có nghĩa là được cấp nhà miễn phí. Người mua, thuê mua tự chi trả theo giá nhà ở xã hội; giá bán, giá thuê mua, hồ sơ, thủ tục và chính sách vay vốn ưu đãi đều thực hiện theo quy định chung về nhà ở xã hội. Theo tờ trình, ngân sách thành phố không phát sinh khoản chi trực tiếp nào cho việc mua, thuê mua nhà của các hộ.

Điều đó có nghĩa là các gia đình vẫn cần tính bài toán tài chính như bất kỳ người mua nhà ở xã hội nào: chuẩn bị khoản trả trước, và nếu cần thì làm hồ sơ vay mua nhà theo gói ưu đãi dành cho nhà ở xã hội, vốn thường có lãi suất thấp hơn vay thương mại. Với nhóm lao động tự do, thu nhập không ổn định, việc chứng minh khả năng trả nợ với ngân hàng có thể là một trở ngại cần được hướng dẫn cụ thể.

Đổi lại quyền mua nhà, người tham gia phải di chuyển toàn bộ nhân khẩu của hộ khỏi chỗ ở cũ và đăng ký thường trú tại nhà mới trong thời hạn do UBND thành phố quy định. Nếu chỗ ở cũ là nhà thuộc tài sản công đang thuê, người dân phải chấm dứt hợp đồng thuê và bàn giao lại diện tích cho cơ quan quản lý nhà ở.

Với nhà thuộc sở hữu của hộ gia đình, cá nhân, việc xử lý sẽ theo phương án do UBND thành phố quy định, bảo đảm không tăng thêm nhân khẩu và không để tình trạng chật chội tái diễn tại phần diện tích đã chuyển đi. Tuy nhiên, tờ trình chưa nêu phương án cụ thể cho nhóm nhà này, nên đây vẫn là điểm còn bỏ ngỏ.

Bối cảnh: vì sao giãn dân phố cổ Hà Nội chậm suốt hơn một thập kỷ?

UBND TP Hà Nội cho rằng điều kiện sống của một bộ phận cư dân phố cổ, phố cũ đang ở mức báo động. Kết quả rà soát của UBND phường Hoàn Kiếm cho thấy 902 hộ với 3.621 nhân khẩu đang sống trong các nhà đông hộ, diện tích bình quân dưới 5m² sàn/người. Trung bình mỗi hộ khoảng 4 người, nhiều thế hệ cùng sinh hoạt trên chưa đến 20m² sàn, thấp hơn nhiều lần so với mức bình quân của thành phố.

Thành phố đánh giá đây không chỉ là chật chội mà là tình trạng không bảo đảm điều kiện sống tối thiểu, chưa phù hợp với mục tiêu bảo đảm quyền có nơi ở hợp pháp của công dân theo Điều 22 Hiến pháp năm 2013. Phần lớn các nhà đông hộ là nhà ống, nhà cũ nằm sâu trong ngõ nhỏ, lối thoát nạn hạn chế hoặc dùng chung, xe chữa cháy khó tiếp cận. Nhiều nơi thiếu ánh sáng, thông gió; các hộ dùng chung nhà vệ sinh, bếp và nguồn nước.

Đề án giãn dân phố cổ đã được ban hành từ năm 2013 nhưng đến nay chưa triển khai được, nguyên nhân chủ yếu là chưa có quỹ nhà sẵn sàng để bố trí. Phần đông hộ khó khăn là lao động tự do, thu nhập thấp, không đủ khả năng mua nhà thương mại. Nhiều gia đình cũng không thể tự cải thiện chỗ ở vì công trình nằm trong khu vực bảo tồn, bị hạn chế cơi nới và xây mới, hoặc là nhà công cho nhiều hộ thuê, nhà nhiều chủ sở hữu dùng chung.

Theo phụ lục tờ trình, 902 hộ nói trên thuộc nhóm giãn dân tự nguyện. Có 478 hộ thuộc diện giãn dân bắt buộc không nằm trong phạm vi nghị quyết lần này. Chính sách được đề xuất áp dụng trước mắt tại phường Hoàn Kiếm và vẫn cần HĐND thành phố thông qua.

Tác động với người mua và người bán nhà đất Hà Nội

Với người đang chờ mua nhà ở xã hội tại Hà Nội, tác động trực tiếp nằm ở các dự án trong danh mục. Khi tối đa 20% số căn mở bán ở mỗi dự án được dành cho hộ phố cổ, phần còn lại cho các đối tượng khác có thể thu hẹp tương ứng, nhất là ở những dự án vốn đã đông hồ sơ. Ngược lại, căn nào không có hộ phố cổ đăng ký sẽ quay về nguồn cung chung, nên người mua nên theo dõi thông báo công khai quỹ nhà của từng dự án.

Với chủ sở hữu và người tính chuyện mua bán nhà trong khu phố cổ, câu hỏi lớn nhất là phương án xử lý phần nhà tư nhân sau khi hộ dân chuyển đi. Yêu cầu không tăng nhân khẩu, không tái chật chội có thể ảnh hưởng đến cách khai thác, cho thuê hay chuyển nhượng những căn này, nhưng khi phương án chi tiết chưa được ban hành thì mọi suy đoán về giá nhà đất phố cổ đều còn sớm. Người mua nên kiểm tra kỹ pháp lý, tình trạng sở hữu chung và quy định bảo tồn trước khi xuống tiền với nhà trong ngõ phố cổ.

Với nhà đầu tư, nhà ở xã hội theo thông lệ không phải sản phẩm lướt sóng vì việc chuyển nhượng bị giới hạn chặt chẽ. Điều đáng quan tâm hơn là hướng giãn dân gắn với giao thông công cộng và đường sắt đô thị: các khu như Lĩnh Nam, Đại Mỗ, Vĩnh Hưng, Đan Phượng, Mê Linh được chọn một phần vì tiêu chí hạ tầng, và dòng dân cư chuyển về có thể làm tăng nhu cầu dịch vụ, thương mại xung quanh.

Xem các tin mua bán nhà đất tại Hà Nội trên TimBDSvn

Tham khảo căn hộ chung cư đang rao bán tại Hà Nội

Câu hỏi thường gặp

Ai được mua nhà ở xã hội không qua bốc thăm ở phố cổ Hà Nội?

Đó là hộ gia đình, cá nhân đã thường trú và thực tế sinh sống tại phố cổ, phố cũ phường Hoàn Kiếm trước ngày nghị quyết được thông qua, có diện tích ở bình quân dưới 5m² sàn/người. Họ còn phải đáp ứng điều kiện mua nhà ở xã hội theo quy định, tự nguyện đăng ký và được UBND phường duyệt vào danh sách.

Các hộ dân có được nhận nhà miễn phí không?

Không. Người mua, thuê mua tự chi trả theo giá nhà ở xã hội và có thể tiếp cận chính sách vay vốn ưu đãi theo quy định chung. Thành phố cho biết không phát sinh chi ngân sách trực tiếp cho việc mua, thuê mua nhà của các hộ.

Chính sách này đã được áp dụng chưa?

Chưa. Đây mới là tờ trình UBND TP Hà Nội gửi HĐND thành phố đề nghị xây dựng nghị quyết. Chính sách chỉ có hiệu lực khi được thông qua, và trước mắt đề xuất áp dụng tại phường Hoàn Kiếm.

Nhà cũ ở phố cổ sẽ được xử lý thế nào sau khi chuyển đi?

Nếu là nhà công đang thuê, người dân phải chấm dứt hợp đồng và bàn giao lại cho cơ quan quản lý. Nếu là nhà thuộc sở hữu riêng, việc xử lý theo phương án UBND thành phố quy định, bảo đảm không tăng nhân khẩu và không tái chật chội, nhưng phương án cụ thể chưa được công bố.

Người khác đang chờ mua nhà ở xã hội tại Hà Nội có bị ảnh hưởng không?

Có thể có ở những dự án trong danh mục, vì mỗi dự án dành tối đa 20% số căn mở bán cho hộ phố cổ. Tuy vậy, căn nào không có người đủ điều kiện đăng ký sau thời hạn sẽ được bán, cho thuê mua cho đối tượng khác, nên người mua nên theo dõi thông tin công khai của từng dự án.